Proses peralihan hak milik properti dari status Akta Jual Beli (AJB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan langkah krusial yang menandakan legalitas penuh atas kepemilikan aset Anda. Meskipun AJB sah sebagai bukti transaksi antara penjual dan pembeli, status kepemilikan yang diakui negara adalah yang tercatat dalam sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Oleh karena itu, memahami biaya buat sertifikat rumah dari AJB menjadi sangat penting agar prosesnya berjalan lancar tanpa hambatan finansial tak terduga.
Proses konversi dari AJB ke SHM melibatkan beberapa tahapan administrasi dan pembiayaan yang harus Anda siapkan. Biaya ini tidak tunggal, melainkan gabungan dari beberapa komponen, mulai dari pajak, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), hingga biaya administrasi kantor pertanahan.
Komponen Utama Biaya Konversi AJB ke Sertifikat
Secara umum, biaya yang harus dikeluarkan terbagi menjadi dua kategori besar: pajak dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) atau biaya layanan BPN. Berikut rinciannya:
1. Pajak-Pajak yang Harus Dibayar
Pajak merupakan komponen biaya yang signifikan dalam transaksi properti. Pastikan Anda sudah melunasi kewajiban ini sebelum mengajukan permohonan ke BPN.
- Pajak Penghasilan (PPh) Penjual: Biasanya ditanggung oleh pihak penjual, sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Walaupun umumnya ditanggung penjual, pastikan hal ini tertuang jelas dalam kesepakatan AJB.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Ini adalah kewajiban pembeli. Tarif BPHTB ditetapkan oleh pemerintah daerah, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari harga transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jika NPOPTKP properti Anda ditetapkan Rp 300 juta, dan harga jual Rp 1 Miliar, maka BPHTB dihitung dari Rp 700 juta.
2. Biaya Administrasi dan PNBP BPN
Setelah pajak terbayar, Anda akan berhadapan dengan biaya layanan resmi dari BPN untuk proses pengukuran ulang, validasi data, dan penerbitan sertifikat baru. Komponen ini seringkali menjadi yang paling membuat calon pemilik baru bertanya-tanya mengenai biaya buat sertifikat rumah dari AJB.
Biaya ini dihitung berdasarkan Nilai Tanah dan Bangunan (NTT/NTB) yang tercatat, sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) yang berlaku mengenai tarif PNBP di lingkungan Kementerian ATR/BPN. Perhitungan ini cukup kompleks dan dapat berbeda antar daerah, namun umumnya mencakup:
- Biaya Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah.
- Biaya Pemeriksaan Tanah.
- Biaya Penerbitan Sertifikat.
Untuk mendapatkan angka pasti, Anda perlu mengajukan permohonan dan menunggu estimasi resmi dari kantor BPN setempat. Jangan mudah percaya pada estimasi yang terlalu jauh berbeda dari patokan resmi pemerintah.
Langkah Praktis Menghitung Estimasi Biaya
Untuk mempermudah estimasi, fokuslah pada dua pos terbesar yang harus Anda tanggung sebagai pembeli, yaitu BPHTB dan Biaya Layanan BPN.
Setelah semua biaya (pajak dan PNBP) dibayarkan dan berkas lengkap, kantor pertanahan akan melakukan pengukuran ulang. Jika tidak ditemukan masalah tumpang tindih atau sengketa, proses penerbitan SHM biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung antrean dan kerumitan lokasi properti.
Tips Menghemat Biaya
Meskipun komponen biaya bersifat regulasi, ada beberapa cara agar Anda tidak terkena biaya tambahan yang tidak perlu:
- Pastikan Nilai Jual Wajar: Nilai yang dicantumkan pada AJB sangat memengaruhi perhitungan BPHTB. Pastikan nilai tersebut realistis sesuai standar appraisal lokal agar tidak terjadi revisi atau pemeriksaan mendalam yang memakan waktu dan potensi denda.
- Siapkan Dokumen Lengkap Sejak Awal: Dokumen yang tidak lengkap adalah penyebab utama keterlambatan dan potensi denda administrasi. Siapkan salinan AJB, KTP, KK, dan bukti pembayaran PBB terakhir.
- Gunakan Jasa Terpercaya: Jika Anda menggunakan jasa Notaris/PPAT, pastikan mereka transparan mengenai rincian biaya yang mereka kenakan (di luar biaya resmi pemerintah) untuk menghindari pungutan liar.
Kesimpulannya, mempersiapkan diri secara finansial adalah kunci sukses dalam mengubah AJB menjadi Sertifikat Hak Milik. Anggarkan dana setidaknya berkisar antara 3% hingga 7% dari nilai transaksi properti Anda untuk menutupi seluruh pungutan wajib dan biaya administrasi yang terkait dengan biaya buat sertifikat rumah dari AJB.