Proses peralihan hak atas properti, baik tanah maupun bangunan, di Indonesia selalu memerlukan dokumen resmi yang mengikat secara hukum. Dokumen krusial tersebut adalah Akta Jual Beli (AJB). Pengesahan AJB wajib dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris yang berwenang. Pertanyaan yang sering muncul adalah, berapa sebenarnya biaya membuat AJB di notaris?
Biaya ini seringkali menimbulkan kebingungan karena tidak selalu seragam. Faktor penentu biaya dipengaruhi oleh beberapa komponen utama, mulai dari jasa notaris/PPAT hingga pajak-pajak yang melekat pada transaksi tersebut. Memahami komponen ini sangat penting agar proses jual beli berjalan lancar tanpa kejutan finansial di akhir.
Ilustrasi visualisasi proses legalitas properti.
Komponen Utama Biaya Jasa Notaris/PPAT
Jasa notaris atau PPAT adalah komponen biaya yang paling sering menjadi fokus utama. Di Indonesia, dasar perhitungan jasa notaris diatur, meskipun praktiknya bisa sedikit bervariasi berdasarkan negosiasi atau kompleksitas kasus. Dasar hukum yang sering dijadikan acuan adalah Peraturan Pemerintah (PP) mengenai tarif jasa notaris.
1. Berdasarkan Nilai Transaksi Properti
Untuk pembuatan AJB, biaya jasa notaris umumnya dihitung berdasarkan persentase dari Nilai Ekonomi Transaksi (NET) properti yang diperjualbelikan. Persentase ini cenderung menurun seiring meningkatnya nilai transaksi (tarif progresif):
- Untuk nilai transaksi sampai dengan Rp250.000.000, tarif jasa bisa mencapai sekitar 1% hingga 2,5% dari nilai transaksi.
- Untuk nilai transaksi di atas Rp250.000.000 hingga Rp500.000.000, persentase bisa sedikit menurun.
- Untuk transaksi bernilai sangat besar (miliaran rupiah), persentase jasa bisa lebih rendah lagi, namun biaya absolutnya tetap tinggi.
Penting untuk dicatat bahwa tarif ini belum termasuk biaya-biaya administrasi lain seperti penggandaan akta, materai, dan biaya pengurusan dokumen pendukung lainnya.
2. Biaya Administrasi dan Penggandaan
Setiap pembuatan AJB memerlukan beberapa rangkap asli akta (untuk penjual, pembeli, dan arsip kantor notaris/PPAT). Biaya untuk penggandaan ini biasanya ditagihkan secara terpisah dan bersifat tetap atau berdasarkan jumlah lembar.
Pajak yang Harus Dibayarkan dalam Transaksi Jual Beli
Selain biaya jasa notaris, ada beberapa jenis pajak yang wajib dibayarkan oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli) yang seringkali dibayarkan melalui kantor notaris/PPAT sebagai pemungut pajak:
| Jenis Pajak | Pihak yang Membayar | Estimasi Persentase |
|---|---|---|
| Pajak Penghasilan (PPh) Final | Penjual | 2.5% dari harga jual properti |
| Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) | Pembeli | Minimal 2.5% - 5% dari harga jual (setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/NPOPTKP) |
| Bea Meterai | Pembeli/Sepakat | Rp10.000 per Akta (untuk nilai transaksi di atas Rp5.000.000) |
Penting: Persentase BPHTB dapat bervariasi antar daerah (Kabupaten/Kota) karena merupakan Pajak Daerah. Pastikan Anda mengkonfirmasi tarif BPHTB terbaru di wilayah properti tersebut.
Perbedaan Notaris dan PPAT dalam Konteks AJB
Meskipun seringkali satu orang memegang kedua jabatan tersebut, ada sedikit perbedaan dalam konteks pembuatan AJB:
- PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): Secara spesifik memiliki kewenangan penuh untuk membuat AJB dan melakukan prosedur balik nama sertifikat terkait tanah.
- Notaris: Dapat membuat AJB hanya jika ia juga merangkap sebagai PPAT di wilayah tersebut. Jika notaris tidak merangkap PPAT, ia hanya bisa membuat akta-akta lain yang berkaitan dengan transaksi, namun pengesahan akhir AJB harus dilakukan oleh PPAT.
Oleh karena itu, ketika mencari tahu biaya membuat AJB di notaris, pastikan Anda berurusan dengan kantor yang memiliki legalitas sebagai PPAT agar proses pengalihan hak bisa tuntas.
Tips Mengelola Biaya AJB
Untuk memastikan biaya yang Anda keluarkan sesuai ekspektasi, beberapa langkah proaktif dapat dilakukan:
- Minta Rincian Penawaran (Quotation): Sebelum menandatangani perjanjian apa pun, minta rincian tertulis mengenai semua komponen biaya—jasa notaris, administrasi, dan estimasi pajak.
- Verifikasi Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): NJOP sering digunakan sebagai dasar perhitungan BPHTB. Pastikan Anda mengetahui NJOP properti tersebut.
- Negosiasi Jasa: Walaupun ada batasan tarif, biaya jasa notaris/PPAT tertentu (di luar komponen pajak) terkadang masih bisa dinegosiasikan, terutama untuk transaksi bernilai besar.
Secara keseluruhan, biaya pembuatan AJB di notaris/PPAT merupakan gabungan antara jasa profesional dan kewajiban perpajakan. Perencanaan anggaran yang matang, termasuk menganggarkan 5% hingga 7% dari total nilai transaksi untuk seluruh biaya legalitas dan pajak, akan sangat membantu kelancaran investasi properti Anda.