Memahami Seluruh Komponen Biaya Pembuatan AJB di Notaris

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini mengikat secara hukum dan menjadi dasar pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang umumnya adalah seorang Notaris/PPAT. Bagi banyak orang, salah satu pertanyaan terbesar adalah mengenai biaya pembuatan AJB di notaris. Angka ini tidaklah tunggal, melainkan terdiri dari beberapa komponen yang perlu dipahami agar transparan.

Komponen Utama Biaya Pembuatan AJB

Biaya yang Anda bayarkan kepada Notaris/PPAT untuk pembuatan AJB bukanlah biaya tunggal, melainkan akumulasi dari beberapa honorarium dan biaya administratif. Secara umum, komponen utama biaya ini diatur berdasarkan tarif standar yang berlaku untuk jasa PPAT.

1. Honorarium Jasa Pembuatan Akta (Biaya Jasa PPAT)

Ini adalah biaya inti yang dibayarkan atas jasa profesional Notaris/PPAT dalam menyusun, memeriksa keabsahan dokumen, melakukan validasi data, hingga penandatanganan AJB. Tarif honorarium ini sering kali didasarkan pada Persetujuan Jasa Notaris (PPN) dan besaran nilai transaksi properti tersebut.

• Berdasarkan peraturan yang ada, tarif jasa notaris biasanya dihitung berdasarkan persentase dari nilai transaksi. Semakin tinggi nilai jual beli, persentase tarifnya bisa sedikit menurun namun jumlah nominalnya akan tetap signifikan.
• Untuk transaksi bernilai kecil hingga menengah, kisaran persentasenya bisa bervariasi, namun pastikan kisaran ini tetap mengacu pada standar yang ditetapkan oleh asosiasi profesi terkait.

2. Biaya Administrasi dan Pengurusan Dokumen

Selain honorarium jasa, terdapat biaya-biaya lain yang timbul selama proses berlangsung. Biaya ini meliputi:

• Pemeriksaan dan legalisasi fotokopi dokumen pendukung (KTP, KK, Sertifikat Hak Milik, dll.).
• Biaya untuk surat keterangan atau formulir yang diperlukan dalam proses administrasi pertanahan.
• Biaya komunikasi dan koordinasi dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) jika ada isu terkait validitas data.

Komponen Biaya Lain yang Tidak Tergantung Notaris

Penting untuk memisahkan biaya jasa notaris dengan biaya-biaya lain yang harus dikeluarkan pembeli dan penjual dalam proses peralihan hak. Biaya-biaya ini sering kali harus diselesaikan sebelum atau bersamaan dengan penandatanganan AJB:

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Ini adalah pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli kepada Pemerintah Daerah. Besarnya bervariasi antar daerah, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari harga transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
2. Pajak Penghasilan (PPh) Penjual: Jika penjual adalah perorangan, mereka wajib membayar PPh final sebesar 2,5% dari harga transaksi properti. PPh ini umumnya dipotong dan disetorkan langsung oleh Notaris/PPAT saat proses pembuatan AJB.
3. Biaya Balik Nama dan Pendaftaran Sertifikat Baru: Setelah AJB ditandatangani, sertifikat harus dibalik nama di BPN. Biaya ini adalah pungutan resmi dari BPN untuk penerbitan sertifikat atas nama pembeli.

Tips Mengelola Anggaran Biaya Transaksi Properti

Meskipun tarif jasa notaris cukup baku, Anda tetap bisa melakukan perencanaan anggaran yang lebih matang. Pertama, lakukan survei harga ke beberapa kantor Notaris/PPAT di lokasi properti Anda. Meskipun tarif dasar jasa sama, ada sedikit perbedaan dalam penentuan biaya administrasi.

Kedua, pastikan bahwa honorarium jasa notaris yang ditawarkan belum termasuk PPh Penjual dan BPHTB Pembeli. Seringkali Notaris bertindak sebagai pemotong dan penyetor pajak tersebut, sehingga total dana yang Anda transfer ke mereka akan lebih besar daripada sekadar biaya jasa pembuatan akta itu sendiri.

Total biaya yang dikeluarkan untuk mengesahkan transaksi properti bisa mencapai 5% hingga 8% dari nilai properti, tergantung siapa yang menanggung biaya PPh, BPHTB, dan biaya balik nama. Dengan memahami setiap komponen biaya pembuatan AJB di notaris, proses akuisisi properti Anda akan berjalan lebih lancar dan terhindar dari kejutan finansial tak terduga.