Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti sah bahwa terjadi peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Meskipun AJB bersifat mengikat secara hukum antara kedua belah pihak, status kepemilikan properti belum sepenuhnya terdaftar secara resmi di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tahap selanjutnya yang krusial adalah proses balik nama kepemilikan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pembeli. Proses ini memerlukan biaya yang perlu dipertimbangkan secara matang.
Mengetahui estimasi biaya pembuatan sertifikat rumah dari AJB sangat penting agar transaksi properti berjalan lancar tanpa hambatan finansial tak terduga. Biaya ini tidak hanya meliputi satu pos pengeluaran, melainkan gabungan dari beberapa komponen resmi maupun tidak resmi yang diatur oleh peraturan pemerintah terkait retribusi dan penerimaan negara bukan pajak (PNBP).
Ilustrasi Proses Balik Nama dari AJB menjadi Sertifikat
Proses pengurusan sertifikat dari AJB ke nama pembeli (pemecahan sertifikat jika diperlukan, dan balik nama) melibatkan beberapa pos biaya utama yang harus Anda siapkan. Komponen biaya ini umumnya diatur dalam Peraturan Pemerintah mengenai tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di sektor pertanahan.
Ini adalah komponen biaya terbesar. BPHTB wajib dibayarkan oleh pembeli (pihak yang menerima hak). Tarif BPHTB ditetapkan oleh Pemerintah Daerah (Kabupaten/Kota) dan biasanya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Meskipun ini menjadi tanggung jawab penjual, dalam banyak transaksi di Indonesia, biaya ini sering kali dibebankan atau dinegosiasikan untuk ditanggung oleh pembeli. Tarif PPh atas transaksi properti adalah 2,5% dari harga jual properti. PPh ini wajib dibayarkan sebelum proses balik nama di BPN dapat dilanjutkan. Pastikan Bukti Bayar PPh sudah dilampirkan.
Biaya ini dikenakan oleh Kantor Pertanahan setempat untuk proses pengukuran ulang (jika diperlukan), pemeriksaan berkas, dan pencetakan sertifikat baru. Biaya PNBP ini diatur oleh Peraturan Pemerintah (PP) yang berlaku dan didasarkan pada luas bidang tanah.
Meskipun AJB sudah dibuat, proses pengurusan sertifikat dari AJB ke SHM memerlukan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memvalidasi kelengkapan dokumen dan mengajukannya ke BPN. Biaya jasa PPAT ini bersifat negosiasi namun umumnya mengikuti standar tarif profesi. Biaya ini mencakup honorarium, administrasi, dan biaya cetak berkas.
Secara umum, total biaya yang harus dikeluarkan pembeli untuk mengurus sertifikat dari AJB berkisar antara 4% hingga 7% dari harga transaksi properti, tergantung pada tarif BPHTB di daerah tersebut dan apakah PPh ditanggung pembeli atau tidak.
Contoh Sederhana: Jika harga rumah Rp 500.000.000 dan BPHTB daerah 3%, maka Anda setidaknya harus menyiapkan dana sekitar Rp 15.000.000 hanya untuk BPHTB, belum termasuk PPh (2,5% dari 500 juta = Rp 12.500.000) dan biaya PNBP BPN serta jasa PPAT. Totalnya bisa mencapai puluhan juta Rupiah.
Proses konversi kepemilikan dari AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah langkah hukum final yang mengamankan investasi properti Anda. Meskipun terdapat beberapa pos biaya yang perlu dipenuhi, seperti BPHTB, PPh, dan PNBP BPN, persiapan dana yang matang akan memastikan bahwa properti yang Anda beli memiliki legalitas tertinggi di mata hukum pertanahan Indonesia. Selalu pastikan semua bukti pembayaran pajak telah diterima dan dilampirkan saat mengajukan permohonan balik nama ke Kantor Pertanahan setempat.