Panduan Lengkap: Cara Membuat Akta Jual Beli (AJB) Properti yang Sah

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen legal yang sangat krusial dalam transaksi properti, baik itu rumah, tanah, maupun bangunan lainnya. AJB berfungsi sebagai bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak kepemilikan dari penjual (Pihak Pertama) kepada pembeli (Pihak Kedua).

Di Indonesia, proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk menjamin keabsahan hukumnya, terutama jika properti tersebut terdaftar dalam Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Berikut adalah panduan langkah demi langkah mengenai cara membuat Akta Jual Beli yang benar.

Langkah 1: Persiapan Dokumen dan Verifikasi Awal

Sebelum mendatangi kantor PPAT, pastikan Anda telah mengumpulkan dan memverifikasi semua dokumen yang dibutuhkan oleh kedua belah pihak. Kelengkapan dokumen adalah kunci agar proses berjalan cepat.

Dokumen yang Perlu Disiapkan:

Sertifikat asli properti yang akan dijual (SHM/HGB).
Bukti pembayaran lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual dan pembeli, termasuk pasangan (jika sudah menikah).
Fotokopi Kartu Keluarga (KK) kedua belah pihak.
Surat Nikah (jika sudah menikah).
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB properti.

            Catatan Penting: Jika properti merupakan hasil warisan atau hibah, mungkin diperlukan dokumen tambahan seperti Akta Waris atau Surat Keterangan Waris dari pihak yang berwenang.
        

Langkah 2: Melunasi Kewajiban Pajak Terkait

Sebelum AJB ditandatangani, beberapa kewajiban pajak harus dilunasi oleh masing-masing pihak. Tanpa pelunasan pajak ini, PPAT tidak akan melanjutkan proses penerbitan AJB.

Pajak Penjual (Pihak Pertama): Wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) Final yang besarannya saat ini ditetapkan 2,5% dari nilai transaksi properti. Bukti setor PPh ini wajib dilampirkan.
Pajak Pembeli (Pihak Kedua): Wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besaran BPHTB bervariasi tergantung kebijakan daerah masing-masing, umumnya berkisar antara 3% hingga 5% dari harga jual properti setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Langkah 3: Membuat Surat Kuasa Jual Beli (Jika Diperlukan)

Jika salah satu pihak berhalangan hadir saat penandatanganan AJB, maka wajib membuat Surat Kuasa yang dilegalisir notaris atau PPAT. Surat kuasa ini harus menyebutkan secara spesifik objek yang dikuasakan untuk dijual/dibeli dan syarat-syarat transaksinya. Pastikan surat kuasa tersebut dibuat sebelum proses di PPAT dimulai.

Langkah 4: Proses Pembuatan dan Penandatanganan AJB di Kantor PPAT

Ini adalah tahap inti dari cara membuat Akta Jual Beli. Penjual dan pembeli wajib hadir bersama-sama di hadapan PPAT yang wilayah kerjanya mencakup lokasi tanah/bangunan tersebut.

Prosedur di Hadapan PPAT:

Pemeriksaan Dokumen: PPAT akan memeriksa keaslian dan kelengkapan seluruh dokumen yang diserahkan.
Pencocokan Data: PPAT akan mencocokkan data identitas para pihak dengan data yang tertera pada sertifikat properti.
Pengesahan Harga: Harga yang tertera di AJB idealnya harus sesuai dengan harga transaksi riil, atau setidaknya harga yang disepakati dan telah dipenuhi pajaknya.
Pembacaan Akta: PPAT akan membacakan seluruh isi draf AJB. Jika kedua belah pihak menyatakan setuju tanpa keberatan, maka proses dilanjutkan.
Penandatanganan: Penjual, pembeli, dan PPAT akan membubuhkan tanda tangan di atas meterai pada dokumen AJB. Dokumen ini kini sah secara hukum.

Langkah 5: Pengurusan Balik Nama Sertifikat

AJB baru mengikat para pihak yang menandatangani, namun belum secara otomatis mengubah status kepemilikan di Kantor Pertanahan (BPN). Langkah terakhir dan terpenting adalah membalik nama sertifikat.

Pembeli (atau kuasa pembeli) harus membawa AJB asli beserta dokumen pelengkap pajak yang telah lunas (PBB, PPh, BPHTB) ke Kantor Pertanahan setempat. Proses ini akan menghasilkan sertifikat baru yang mencantumkan nama pembeli sebagai pemilik sah.

            Proses balik nama sertifikat adalah bukti fisik dari pengalihan hak. Jangan anggap transaksi selesai hanya dengan penandatanganan AJB. Tanpa balik nama, risiko hukum masih membayangi pembeli.
        

Kesimpulan

Membuat Akta Jual Beli adalah proses formal yang membutuhkan ketelitian administrasi dan kepatuhan terhadap prosedur perpajakan. Selalu pastikan transaksi dilakukan melalui PPAT yang memiliki kompetensi dan terdaftar resmi. Dengan mengikuti langkah-langkah di atas, peralihan hak properti Anda akan berjalan lancar, sah, dan aman secara hukum.