Proses pembelian atau peralihan hak atas tanah di Indonesia wajib dilakukan dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). AJB adalah dokumen legal yang membuktikan sahnya transaksi tersebut. Namun, selain harga jual beli properti itu sendiri, ada serangkaian biaya lain yang harus ditanggung, terutama oleh pembeli.
Menghitung total biaya yang harus dikeluarkan tidak sesederhana menjumlahkan harga tanah dengan biaya notaris. Ada beberapa komponen wajib dan opsional yang perlu diperhitungkan saat melakukan pengurusan AJB. Secara umum, biaya-biaya ini dikategorikan menjadi pajak, biaya jasa notaris/PPAT, dan biaya administrasi lainnya.
Pajak merupakan komponen terbesar kedua setelah harga properti. Pembagian pajak harus jelas sejak awal negosiasi.
Ini adalah pajak yang wajib dibayar oleh pembeli atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Besaran BPHTB dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP biasanya ditetapkan berdasarkan harga transaksi, namun tidak boleh lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan pemerintah daerah setempat.
Tarif BPHTB saat ini ditetapkan maksimal sebesar **5%** dari NPOP setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besaran batas minimumnya ditetapkan oleh masing-masing daerah (umumnya Rp 75 juta hingga Rp 300 juta).
Rumus Umum BPHTB:
BPHTB = (NPOP - NPOPTKP) x Tarif Maksimal 5%
Pajak ini dibebankan kepada pihak penjual atas keuntungan yang diperoleh dari hasil penjualan properti tersebut. Tarif PPh Final untuk penjualan properti adalah **2.5%** dari harga jual properti.
Walaupun PPh menjadi tanggung jawab penjual, seringkali dalam praktiknya, biaya ini dibebankan atau dibagi rata dengan pembeli jika kesepakatan awal tidak mengaturnya secara terpisah.
Pembuatan AJB harus dilakukan oleh PPAT. Jasa yang mereka kenakan meliputi biaya pembuatan akta, legalisasi, dan proses administrasi peralihan hak.
Tarif jasa PPAT biasanya mengacu pada peraturan resmi yang ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), namun besaran aktualnya sering dinegosiasikan.
Selain dua komponen besar di atas, terdapat beberapa biaya kecil namun wajib yang harus dipenuhi dalam proses balik nama sertifikat pasca-AJB:
Untuk mempermudah perhitungan, Anda dapat mengikuti langkah-langkah berikut:
Total biaya yang harus disiapkan oleh pembeli adalah:
Total Biaya Pembeli = (BPHTB) + (Estimasi Biaya PPAT) + (Biaya Administrasi BPN)
Selalu pastikan semua rincian biaya dicantumkan secara transparan dalam draf AJB yang akan ditandatangani di hadapan PPAT agar tidak terjadi kesalahpahaman finansial di kemudian hari.