Proses pembelian rumah, baik baru maupun bekas, selalu berujung pada penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Dokumen ini merupakan bukti sah kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, yang seringkali membuat calon pembeli bingung adalah mengenai aspek finansialnya. Berapa sebenarnya harga AJB rumah yang harus disiapkan?
Penting untuk dipahami bahwa "harga AJB rumah" tidak merujuk pada harga jual properti itu sendiri, melainkan biaya-biaya administratif dan legal yang timbul selama proses pengalihan hak atas tanah dan bangunan tersebut. Biaya-biaya ini bersifat wajib dan harus ditanggung oleh salah satu pihak, atau dibagi sesuai kesepakatan bersama.
Penentuan total biaya yang berkaitan dengan AJB sangat bergantung pada beberapa komponen utama. Memahami komponen ini akan membantu Anda menganggarkan dana dengan lebih akurat sebelum transaksi properti dilakukan.
Biaya ini adalah honorarium yang dibayarkan kepada PPAT atas jasa pembuatan dan penandatanganan AJB. Tarif yang dikenakan oleh PPAT biasanya mengikuti tarif resmi yang ditetapkan oleh peraturan pemerintah, meskipun ada sedikit variasi tergantung kompleksitas kasus dan lokasi properti. Secara umum, biaya ini dihitung berdasarkan persentase dari Nilai Transaksi Jual Beli (NTJB) properti tersebut.
Ini adalah salah satu komponen biaya terbesar setelah harga jual properti itu sendiri. BPHTB wajib dibayarkan oleh pembeli kepada Pemerintah Daerah setempat. Tarif BPHTB bervariasi antar daerah, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang telah dikurangi dari Nilai Transaksi Jual Beli (NTJB).
Pajak ini menjadi tanggung jawab penjual. Besarnya adalah 2,5% dari total nilai transaksi. Dalam praktik umum di Indonesia, meskipun secara teknis menjadi beban penjual, seringkali dibebankan kepada pembeli atau dibagi rata melalui kesepakatan dalam negosiasi harga akhir. Jika transaksi dilakukan melalui lelang atau objeknya adalah hibah, skema pajaknya bisa berbeda.
Sebelum AJB ditandatangani, PPAT biasanya melakukan pengecekan legalitas di Kantor Pertanahan (BPN) untuk memastikan sertifikat asli dan tidak sedang dalam sengketa atau dibebani hak tanggungan lain. Biaya administrasi ini biasanya nominal, namun tetap menjadi bagian dari total harga AJB rumah yang harus dipertimbangkan.
Misalnya, Anda membeli rumah senilai Rp 500.000.000. Asumsikan di daerah Anda, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp 60.000.000 dan tarif BPHTB adalah 3%. Serta, disepakati bahwa PPh ditanggung pembeli.
Total estimasi biaya yang harus disiapkan pembeli (di luar harga properti) adalah sekitar Rp 13.200.000 (BPHTB) + Rp 2.500.000 (PPAT) + biaya administrasi lainnya, totalnya bisa mendekati Rp 16.000.000 hingga Rp 20.000.000 tergantung kesepakatan PPh dan biaya notaris spesifik.
Meskipun komponen pajak seperti BPHTB dan PPh cenderung tetap, negosiasi mengenai siapa yang menanggung biaya legalitas bisa sangat membantu.
Pada akhirnya, perencanaan keuangan yang matang harus mencakup alokasi dana khusus untuk mengurus legalitas, yang puncaknya adalah penandatanganan AJB. Memahami setiap komponen harga AJB rumah akan memastikan transaksi berjalan lancar tanpa kejutan finansial di akhir.