Dalam ranah hukum pertanahan dan properti di Indonesia, Akta Jual Beli (AJB) memegang peranan sentral. Dokumen ini bukan sekadar formalitas administratif setelah transaksi lunas, melainkan merupakan bukti otentik perjanjian pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari satu pihak (penjual) kepada pihak lain (pembeli). Kekuatan hukum AJB sangat bergantung pada prosedur pembuatannya yang harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
AJB adalah dasar pembuktian terkuat mengenai adanya peralihan hak kepemilikan secara keperdataan. Walaupun AJB belum otomatis menjadi sertifikat hak milik yang terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN), ia menjadi syarat mutlak (salah satu dokumen legalitas utama) untuk proses pemecahan, pembalikan nama, atau penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli. Tanpa AJB yang sah, transaksi properti berisiko tinggi dianggap sebagai perjanjian pengikatan jual beli biasa yang belum sempurna.
Kekuatan hukum keperdataan AJB terletak pada formalitasnya. PPAT bertugas memastikan para pihak yang terlibat dalam transaksi memiliki kapasitas hukum, objek yang diperjualbelikan jelas, dan kesepakatan telah tercapai tanpa paksaan. Setelah ditandatangani dan dibubuhi meterai secukupnya, AJB memiliki kekuatan pembuktian sempurna mengenai apa yang diperjanjikan dan disepakati.
Sering terjadi kesalahpahaman bahwa AJB sama dengan sertifikat. Kenyataannya, sertifikat tanah (baik SHM, HGB, maupun Hak Pakai) adalah alat pembuktian hak atas tanah yang bersifat absolut dan mengikat secara hukum publik setelah didaftarkan di BPN. Sementara itu, AJB memiliki kekuatan pembuktian yang kuat dalam ranah hukum perdata antara para pihak yang membuatnya.
Jika terjadi sengketa, AJB berfungsi sebagai bukti kuat bahwa telah terjadi perjanjian jual beli yang sah. Namun, jika pihak penjual kemudian menjual lagi properti tersebut kepada pihak ketiga yang kemudian berhasil mendaftarkan haknya di BPN (bersertifikat), maka posisi pembeli berdasarkan AJB mungkin memerlukan perjuangan hukum lebih lanjut (gugatan perdata atau bahkan pidana penipuan) untuk membuktikan kepemilikannya yang sesungguhnya berdasarkan transaksi awal. Inilah mengapa percepatan balik nama sertifikat setelah AJB sangat krusial.
Kekuatan utama sebuah AJB berasal dari kualitas eksekusinya oleh PPAT. PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang oleh negara untuk membuat akta otentik terkait peralihan hak atas tanah. Kehadiran PPAT menjamin bahwa seluruh prosedur administrasi (seperti pengecekan legalitas tanah, pelunasan pajak, dan verifikasi identitas) telah dilakukan sesuai standar.
Apabila AJB dibuat di bawah tangan (tanpa notaris/PPAT), kekuatan pembuktiannya menurun drastis. AJB di bawah tangan hanya berfungsi sebagai bukti awal adanya transaksi perdata, namun status kepemilikannya belum dapat digunakan secara langsung untuk proses pendaftaran di BPN. Hukum agraria kita menekankan formalitas otentik untuk memastikan kepastian hukum dan melindungi hak-hak pihak ketiga.
Pembatalan AJB di pengadilan biasanya hanya bisa terjadi jika terbukti adanya cacat hukum saat perjanjian dibuat, misalnya salah satu pihak tidak cakap hukum, adanya paksaan (dwangsom), penipuan (fraud), atau objek yang diperjualbelikan ternyata bermasalah (misalnya sengketa warisan yang belum rampung). Jika pembatalan dikabulkan oleh putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, maka status peralihan hak otomatis batal demi hukum, dan properti harus dikembalikan ke status semula sebelum jual beli terjadi.
Singkatnya, AJB adalah dokumen yang sangat kuat sebagai bukti adanya perjanjian jual beli yang sah secara perdata asalkan dibuat sesuai prosedur oleh PPAT. Namun, untuk mendapatkan perlindungan hukum penuh dan kepastian hukum publik, AJB harus segera ditindaklanjuti dengan proses balik nama kepemilikan sertifikat di kantor pertanahan setempat. Ini adalah dua tahapan vital yang saling melengkapi dalam ekosistem hukum properti di Indonesia.