Panduan Lengkap Mengurus AJB Menjadi Sertifikat Hak Milik

Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti sah adanya transaksi jual beli tanah atau bangunan yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, status hukum kepemilikan properti belum sepenuhnya beralih secara resmi di mata negara hingga terbitnya Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Proses mengurus AJB ke sertifikat merupakan langkah krusial yang tidak boleh dilewatkan oleh pembeli properti. Proses ini melibatkan prosedur pertanahan yang diatur oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Berikut adalah panduan langkah demi langkah mengenai cara mengurus peralihan hak dari AJB menjadi sertifikat.

Tahap 1: Persiapan Dokumen Sebelum ke BPN

Sebelum mengajukan permohonan balik nama sertifikat di kantor BPN setempat, pastikan semua persyaratan administratif dan fiskal telah terpenuhi. Kelengkapan dokumen adalah kunci utama agar proses berjalan lancar dan cepat.

Dokumen yang Perlu Disiapkan:

• Asli Akta Jual Beli (AJB) yang sudah dilegalisir oleh PPAT.
• Fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau SHGB sebelumnya (jika ada).
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual yang masih berlaku.
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK) pembeli dan penjual.
• Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) penjual (jika diurus bersamaan).
• Surat Keterangan Riwayat Tanah dari Kelurahan/Desa.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
• Surat kuasa jika diwakilkan (beserta KTP penerima kuasa).

Tahap 2: Pengajuan Permohonan di Kantor BPN

Setelah semua dokumen lengkap, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan perubahan nama kepemilikan di Kantor Pertanahan (BPN) yang wilayah kerjanya mencakup lokasi properti.

1. Pengambilan Formulir dan Pendaftaran: Datangi loket pelayanan BPN dan sampaikan maksud Anda untuk memproses peralihan hak atas tanah berdasarkan AJB. Anda akan diminta mengisi dan menyerahkan formulir permohonan yang sudah dilengkapi dokumen pendukung.
2. Verifikasi dan Pemeriksaan Fisik (Opsional): Staf BPN akan memverifikasi keabsahan dokumen. Dalam beberapa kasus, terutama jika ada ketidaksesuaian batas atau luas tanah, petugas akan melakukan pemeriksaan fisik di lokasi (pengecekan ulang).
3. Penetapan Bea dan Biaya: BPN akan menghitung Bea Balik Nama (BBN), biaya pendaftaran, dan biaya pencatatan lainnya. Pembayaran harus segera dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
4. Pencatatan dan Pengesahan: Setelah pembayaran lunas, petugas akan mencatat peralihan hak tersebut dalam Buku Tanah dan membuat catatan pada sertifikat lama.

Tahap 3: Penerbitan Sertifikat Baru

Setelah semua proses administrasi dan pembayaran selesai, Anda tinggal menunggu waktu yang telah ditentukan oleh BPN untuk pengambilan sertifikat baru. Proses ini biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung pada beban kerja kantor pertanahan setempat.

Saat pengambilan, pastikan Anda membawa bukti pembayaran resmi dan identitas diri. Sertifikat yang Anda terima akan mencantumkan nama Anda sebagai pemilik sah yang baru dan akan dicabut/ditarik sertifikat lama sebelumnya.

Mengapa Harus Segera Mengurus AJB ke Sertifikat?

Banyak orang menunda proses balik nama sertifikat karena menganggap AJB sudah cukup sebagai bukti kepemilikan. Namun, menunda proses ini membawa risiko signifikan:

• Kepastian Hukum: Hanya sertifikat yang memberikan kepastian hukum tertinggi atas kepemilikan properti Anda di mata hukum negara.
• Potensi Sengketa: Jika penjual meninggal dunia sebelum proses balik nama selesai, ahli warisnya bisa muncul dan mempermasalahkan kepemilikan, meskipun Anda sudah memiliki AJB.
• Nilai Jual Kembali (Likuiditas): Properti tanpa sertifikat atas nama pembeli akan sulit dijual kembali atau digunakan sebagai jaminan bank.
• Kewajiban Pajak:** Untuk keperluan perpajakan di masa depan, kepemilikan harus tercatat atas nama Anda di BPN.