Memahami Akta Jual Beli di Bawah Tangan: Kelebihan dan Risiko Hukum

Dalam dunia properti dan transaksi aset lainnya di Indonesia, pembuatan akta seringkali menjadi bagian krusial untuk menjamin kepastian hukum. Namun, tidak jarang ditemukan adanya transaksi yang dilakukan hanya dengan membuat akta jual beli di bawah tangan. Dokumen ini, yang juga sering disebut Surat Perjanjian Jual Beli (PPJB) tanpa kehadiran Notaris/PPAT, adalah kesepakatan tertulis antara dua pihak (penjual dan pembeli) tanpa pengesahan resmi dari pejabat berwenang.

Meskipun sah sebagai bukti adanya perjanjian antar para pihak, penting untuk dipahami bahwa kekuatan pembuktian akta di bawah tangan memiliki batasan signifikan, terutama jika berhadapan dengan pihak ketiga atau dalam konteks pembuktian di pengadilan terkait hak kebendaan (seperti kepemilikan tanah).

Apa Itu Akta Jual Beli di Bawah Tangan?

Secara sederhana, akta jual beli di bawah tangan adalah surat perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh penjual dan pembeli, disaksikan oleh pihak-pihak yang berkepentingan (saksi dari masing-masing pihak), namun tanpa dimateraikan atau disahkan oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dasar hukum perikatan ini umumnya mengacu pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengenai asas kebebasan berkontrak. Selama syarat sahnya perjanjian terpenuhi (kesepakatan, kecakapan para pihak, objek tertentu, dan kausa yang halal), maka perjanjian tersebut mengikat secara hukum bagi mereka yang membuatnya.

Kelebihan Utama Transaksi di Bawah Tangan

Mengapa banyak transaksi dilakukan dengan cara ini? Jawabannya terletak pada kemudahan dan kecepatan prosesnya.

• Proses Cepat: Tidak perlu menjadwalkan pertemuan dengan Notaris/PPAT, sehingga proses tawar-menawar dan pembayaran bisa dilakukan seketika.
• Biaya Lebih Rendah: Biaya yang dikeluarkan hanya sebatas materai (jika ada) dan biaya administrasi internal, tanpa perlu membayar honorarium Notaris/PPAT yang biasanya cukup signifikan.
• Fleksibilitas Kontrak: Para pihak lebih leluasa menentukan klausul-klausul yang mereka sepakati, tanpa terikat format baku yang ditetapkan oleh peraturan jabatan Notaris.

Risiko Hukum yang Mengintai

Inilah bagian paling krusial yang sering diabaikan. Meskipun sah sebagai perjanjian utang-piutang atau perikatan, akta jual beli di bawah tangan lemah dalam membuktikan peralihan hak milik, khususnya untuk benda tidak bergerak (tanah dan bangunan).

Risiko-risiko yang muncul meliputi:

1. Kesulitan Pembalikan Nama Sertifikat: BPN umumnya tidak akan menerima PPJB di bawah tangan sebagai dasar untuk memproses balik nama sertifikat atau melakukan pendaftaran hak baru.
2. Sengketa Bukti Kepemilikan: Jika penjual ternyata menjual objek yang sama kepada pihak lain (yang kemudian membuat akta otentik), pembeli dengan akta di bawah tangan akan berada dalam posisi yang sangat lemah.
3. Masalah Waris: Jika penjual meninggal dunia, ahli warisnya mungkin menolak mengakui keabsahan akta di bawah tangan tersebut, sehingga pembeli harus menempuh gugatan perdata yang memakan waktu dan biaya besar.
4. Wanprestasi yang Sulit Dieksekusi: Meskipun bisa digugat, proses eksekusi putusan pengadilan terhadap akta di bawah tangan seringkali lebih rumit daripada eksekusi berdasarkan akta otentik.

Kapan Akta di Bawah Tangan Cukup Memadai?

Akta jual beli di bawah tangan mungkin cukup memadai untuk transaksi benda bergerak yang nilainya relatif kecil, atau dalam tahap awal transaksi properti di mana para pihak baru sepakat mengikatkan diri sebelum menuju pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.

Sebagai contoh, jika Anda baru membayar uang muka (DP) dan menyepakati harga, PPJB di bawah tangan bisa berfungsi sebagai bukti komitmen. Namun, setelah transaksi lunas dan harus ada peralihan hak fisik, langkah finalisasi harus tetap dilakukan melalui Notaris/PPAT untuk memastikan keamanan yuridis penuh atas aset yang dibeli.

Kesimpulannya, akta jual beli di bawah tangan adalah alat kontrak yang sah namun terbatas. Demi perlindungan aset jangka panjang dan kemudahan administrasi pertanahan, selalu prioritaskan pembuatan Akta Otentik oleh PPAT untuk transaksi properti.