Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen penting yang membuktikan telah terjadinya transaksi pengalihan hak atas properti, namun status kepemilikan hukum tertinggi yang diakui negara adalah Sertifikat Hak Milik (SHM). Proses mengurus peralihan status dari AJB menjadi SHM memerlukan serangkaian tahapan administratif dan tentu saja melibatkan beberapa jenis **biaya ajb ke sertifikat hak milik**.
Banyak pemilik properti yang merasa kebingungan mengenai alokasi dana yang harus disiapkan. Biaya ini tidaklah tunggal, melainkan merupakan gabungan dari beberapa komponen pajak, retribusi, dan jasa notaris/PPAT. Memahami komponen biaya ini akan membantu Anda mempersiapkan anggaran secara lebih akurat.
Secara umum, biaya yang timbul dalam proses konversi dari kepemilikan berbasis AJB menjadi kepemilikan bersertifikat (SHM) dibagi menjadi tiga kategori besar: biaya yang berkaitan dengan transaksi (Pajak dan Bea), biaya layanan administrasi pertanahan, serta biaya jasa profesional.
Ini adalah pungutan wajib yang dikenakan kepada pembeli (pihak yang memperoleh hak) setelah transaksi jual beli disahkan dalam AJB. Tarif BPHTB berbeda antar daerah, namun umumnya berkisar 2.5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
2. Pajak Penghasilan (PPh)Jika transaksi dilakukan secara perorangan, PPh Pasal 21 atau PPh Final biasanya dikenakan kepada penjual. Tarif standar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan adalah 2.5% dari harga jual. Jika transaksi dilakukan oleh badan usaha, perhitungannya mungkin berbeda.
3. Biaya Pengurusan di Kantor Pertanahan (BPN)Ini mencakup biaya yang dibayarkan kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat untuk proses pengukuran ulang (jika diperlukan), pemeriksaan dokumen, dan penerbitan sertifikat baru. Biaya ini diatur dalam Peraturan Pemerintah dan besarnya tergantung pada luas tanah serta nilai dasar tanah di wilayah tersebut.
4. Jasa Notaris/PPATMeskipun AJB sudah dibuat, proses balik nama dan pengurusan sertifikat di BPN seringkali membutuhkan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris yang berwenang. Biaya jasa ini bervariasi tergantung kompleksitas kasus dan tarif yang berlaku di kantor PPAT tersebut.
Penting untuk diingat bahwa tidak ada patokan biaya baku yang sama untuk semua wilayah. Harga tanah, kebijakan pajak daerah terkait BPHTB, dan tarif Notaris/PPAT lokal akan sangat memengaruhi total **biaya ajb ke sertifikat hak milik** Anda.
Sebagai ilustrasi sederhana, jika harga properti Anda adalah Rp500.000.000:
Total pengeluaran Anda akan menjadi akumulasi dari komponen-komponen di atas. Untuk mendapatkan angka pasti, langkah terbaik adalah berkonsultasi langsung dengan Notaris/PPAT yang akan menangani proses balik nama sertifikat Anda, sekaligus menanyakan besaran NPOP yang akan digunakan sebagai dasar perhitungan pajak.
Meskipun memiliki AJB memberikan kepastian hukum antar para pihak yang bertransaksi, SHM memberikan perlindungan hukum yang tertinggi dan terkuat di mata hukum agraria Indonesia. Kepemilikan SHM memudahkan proses jual beli di masa depan, dapat dijadikan jaminan bank, dan memberikan kepastian mutlak atas batas-batas tanah Anda. Mengabaikan konversi ini berarti Anda hanya memegang bukti transaksi, bukan bukti kepemilikan formal dari negara.