Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen legal yang sangat penting dalam proses pengalihan hak atas tanah atau bangunan di Indonesia. Meskipun seringkali proses ini diidentikkan dengan kantor Notaris/PPAT di perkotaan, transaksi jual beli tanah di pedesaan juga memerlukan AJB untuk memastikan keabsahan dan menghindari sengketa di kemudian hari. Pertanyaannya, berapakah biaya buat AJB di desa?
Perlu dipahami bahwa biaya pembuatan AJB tidak selalu seragam. Hal ini dipengaruhi oleh beberapa faktor, terutama letak geografis (desa atau kota), nilai transaksi, dan siapa yang bertugas membuat akta tersebut.
Di banyak wilayah pedesaan, proses awal pengurusan AJB seringkali difasilitasi oleh aparat desa, khususnya Kepala Desa atau Sekretaris Desa, sebelum nantinya disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jika diperlukan untuk proses balik nama sertifikat hak milik.
Sebelum melangkah ke PPAT, biasanya proses harus dimulai dari tingkat desa. Biaya di sini umumnya berupa administrasi desa untuk verifikasi data tanah, pembuatan surat keterangan riwayat tanah, dan penerbitan surat pengantar. Biaya ini biasanya relatif kecil dan bersifat non-formal atau sesuai Peraturan Desa (Perdes).
Penting untuk menanyakan secara langsung kepada Sekretaris Desa mengenai rincian biaya administrasi yang berlaku, karena ini adalah komponen biaya paling bervariasi di tingkat desa.
Meskipun transaksi terjadi di desa, AJB yang sah secara hukum untuk keperluan pendaftaran tanah (pengurusan sertifikat hak milik) harus dibuat di hadapan PPAT. Biaya Notaris/PPAT dihitung berdasarkan tarif resmi yang diatur dalam peraturan perundang-undangan, yang umumnya terkait dengan Nilai Ekonomi Transaksi (NJOP atau Harga Jual).
Umumnya, tarif PPAT dihitung dalam persentase dari nilai transaksi. Untuk daerah pedesaan, meskipun lokasinya jauh dari pusat kota, tarif PPAT biasanya mengikuti standar nasional yang ditetapkan oleh organisasi profesi mereka, meskipun mungkin ada sedikit negosiasi jika transaksinya kecil.
Sebagai gambaran umum, biaya jasa PPAT sering kali berkisar antara 0,5% hingga 1% dari harga jual tanah atau nilai yang tertera dalam AJB, ditambah biaya-biaya kecil lainnya. Jika nilai transaksi rendah, biasanya ada tarif minimal yang ditetapkan oleh PPAT.
Mengapa terkadang biaya membuat AJB di desa bisa terasa lebih rumit atau berbeda? Ini jawabannya:
Jika tanah yang dijual masih berupa tanah girik, rintisan, atau bukti kepemilikan adat lainnya (belum bersertifikat Hak Milik/HGB), maka proses verifikasi dan legalisasi di desa akan memakan waktu lebih lama dan memerlukan lebih banyak surat keterangan. Ini bisa menambah biaya administrasi dan waktu kerja PPAT.
Jika di desa tersebut tidak ada PPAT yang berkedudukan, penjual dan pembeli mungkin harus mendatangi PPAT di kecamatan atau kabupaten terdekat. Biaya transportasi atau biaya akomodasi (jika PPAT harus datang ke desa) kadang kala dimasukkan ke dalam total biaya jasa.
Biaya pembuatan AJB harus dipisahkan dari kewajiban perpajakan, meskipun keduanya harus dibayar bersamaan saat proses berlangsung. Ini meliputi:
Meskipun ini bukan biaya pembuatan AJB secara langsung, ini adalah komponen pengeluaran wajib yang harus disiapkan bersamaan.
Untuk meminimalisir biaya buat AJB di desa, lakukan langkah-langkah berikut:
Kesimpulannya, biaya pembuatan AJB di desa merupakan gabungan dari biaya administrasi desa (relatif kecil) dan biaya jasa PPAT (komponen terbesar yang bergantung pada nilai transaksi), ditambah kewajiban pajak transaksi (BPHTB dan PPh). Komunikasi yang baik dengan aparat desa dan PPAT adalah kunci untuk mendapatkan estimasi biaya yang paling akurat.