Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini secara resmi mengikat penjual dan pembeli, serta menjadi dasar pengalihan hak kepemilikan tanah dan bangunan. Meskipun sering dianggap sebagai formalitas akhir, memahami biaya buat AJB rumah sangat penting untuk menganggarkan dana secara keseluruhan. Kesalahan perhitungan bisa menyebabkan penundaan atau bahkan kegagalan transaksi.
Biaya yang terkait dengan pembuatan AJB tidak hanya terbatas pada jasa notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), tetapi melibatkan berbagai pungutan resmi pemerintah yang harus dibayarkan oleh pembeli maupun penjual. Oleh karena itu, transparansi biaya adalah kunci sukses dalam proses ini.
Secara umum, biaya pembuatan AJB dapat dibagi menjadi dua kategori besar: Biaya Jasa Notaris/PPAT dan Biaya Pajak/PNBP. Masing-masing memiliki perhitungan yang berbeda dan wajib dipenuhi sebelum AJB ditandatangani.
Notaris/PPAT adalah pihak yang berwenang membuat dan mengesahkan AJB. Biaya jasa mereka biasanya dihitung berdasarkan persentase dari nilai transaksi (Nilai Ekonomi Transaksi/NET) atau berdasarkan tarif layanan yang ditetapkan oleh kantor notaris itu sendiri.
Sebagai patokan umum, tarif jasa notaris seringkali berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai jual beli properti. Namun, ini bisa dinegosiasikan atau bervariasi tergantung kompleksitas berkas dan lokasi properti. Penting untuk meminta rincian biaya jasa (honorarium) secara tertulis sebelum kesepakatan dibuat.
Ini adalah komponen biaya yang paling signifikan dan harus dibayarkan kepada negara. Biaya ini terbagi antara penjual dan pembeli, meskipun seringkali dalam praktik di lapangan, seluruh biaya tersebut dibebankan kepada pembeli.
Untuk menghitung perkiraan total biaya buat AJB rumah, kita harus memahami dasar pengenaan pajaknya:
PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Nilai yang digunakan adalah nilai tertinggi antara Nilai Perjanjian Jual Beli (harga yang disepakati) atau Nilai Objek Pajak (NJOP) properti tersebut. Penjual wajib melunasi pajak ini sebelum AJB dapat dibuat.
BPHTB adalah pungutan daerah yang besarannya bervariasi antar kota/kabupaten, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ini dihitung berdasarkan harga transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.
Untuk pembeli baru, BPHTB ini adalah biaya wajib yang harus dibayar untuk legalitas pengalihan hak kepemilikan. Tanpa pelunasan BPHTB, proses balik nama sertifikat tidak akan bisa dilakukan.
Secara keseluruhan, total biaya yang harus disiapkan untuk mengurus AJB (di luar harga rumah itu sendiri) dapat mencapai antara 3% hingga 7% dari nilai transaksi, tergantung tarif BPHTB daerah dan kesepakatan jasa notaris.
Berikut adalah langkah praktis untuk mengelola biaya buat AJB rumah:
Pembuatan AJB adalah langkah final yang memindahkan kepemilikan secara sah di mata hukum. Memahami setiap pos pengeluaran—mulai dari PPh Final penjual, BPHTB pembeli, hingga honorarium PPAT—akan memastikan proses berjalan mulus tanpa kejutan finansial di akhir transaksi properti Anda. Selalu pastikan semua pembayaran pajak sudah lunas sebelum menandatangani AJB di hadapan PPAT.