Memahami Biaya Pengurusan AJB ke Sertifikat Hak Milik (SHM)

Proses peralihan hak atas tanah yang sah di Indonesia biasanya melibatkan dua dokumen penting: Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan proses selanjutnya yaitu balik nama serta penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama pembeli.

Banyak pemilik properti yang baru menyelesaikan transaksi jual beli seringkali bertanya mengenai estimasi biaya pengurusan AJB ke sertifikat. Transisi dari kepemilikan berdasarkan AJB ke kepemilikan legal yang terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN) ini memerlukan serangkaian prosedur administratif dan pungutan biaya yang harus dipenuhi oleh pihak pembeli.

Komponen Utama Biaya Balik Nama Sertifikat

Biaya total yang harus dikeluarkan pembeli untuk mengubah kepemilikan dari AJB ke sertifikat atas nama mereka tidaklah tunggal, melainkan gabungan dari beberapa pos pengeluaran. Secara umum, komponen biaya ini dibagi menjadi dua kategori besar: Biaya yang dibayarkan kepada negara (Pajak dan PNBP) dan Biaya jasa profesional.

1. Biaya Terkait Pajak dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

Ini adalah komponen biaya wajib yang harus disetorkan kepada pemerintah melalui kantor pertanahan dan kantor pajak.

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Ini adalah pungutan utama yang dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Tarif BPHTB di setiap daerah bervariasi, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari harga jual properti setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
• Pajak Penghasilan (PPh): Jika penjual tidak termasuk pihak yang dibebaskan (misalnya, rumah pertama di bawah nilai tertentu), penjual wajib membayar PPh sebesar 2,5% dari harga jual. Namun, dalam praktiknya, untuk mempermudah proses balik nama, biaya PPh ini seringkali ditanggung oleh pembeli atau disepakati bersama dalam negosiasi jual beli.
• Biaya Administrasi Pendaftaran Balik Nama (PNBP): Ini adalah biaya resmi yang ditetapkan oleh BPN untuk proses pengukuran ulang (jika ada), penerbitan sertifikat baru, dan administrasi balik nama. Besaran biayanya diatur dalam Peraturan Pemerintah dan umumnya relatif kecil dibandingkan BPHTB.

2. Biaya Jasa Kepengurusan (Notaris/PPAT)

Meskipun AJB sudah dibuat oleh PPAT, proses selanjutnya—yaitu pendaftaran ke BPN dan pengurusan validasi berkas—seringkali kembali menggunakan jasa profesional yang sama atau notaris lain.

Biaya pengurusan AJB ke sertifikat yang ditangani oleh notaris/PPAT mencakup honorarium mereka untuk mengurus seluruh dokumen, memvalidasi keabsahan AJB, mendaftarkan ke BPN, hingga mengambil sertifikat baru atas nama pembeli. Biaya jasa ini biasanya dinegosiasikan dan dapat berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, atau ditetapkan secara flat fee tergantung kebijakan kantor PPAT.

Estimasi Total Biaya dan Pentingnya Kepastian Hukum

Untuk mendapatkan gambaran total biaya pengurusan AJB ke sertifikat, pembeli harus menjumlahkan persentase BPHTB (yang paling besar), PPh (jika dibebankan), biaya PNBP BPN, ditambah biaya jasa PPAT. Penting untuk selalu meminta rincian biaya yang transparan dari PPAT yang menangani proses tersebut sebelum penandatanganan perjanjian jasa.

Mengapa proses ini penting? AJB hanya membuktikan adanya perjanjian jual beli antara dua pihak. Namun, status kepemilikan hukum yang diakui negara dan memberikan perlindungan hukum maksimal adalah Sertifikat (SHM/HGB). Tanpa proses balik nama ini, properti tersebut secara hukum masih tercatat atas nama pemilik sebelumnya di BPN, meskipun Anda sudah memegang AJB.

Disarankan agar proses balik nama segera dilakukan setelah AJB ditandatangani. Menunda proses ini dapat menyebabkan masalah di masa depan, seperti kesulitan saat Anda ingin menjual kembali properti tersebut atau kendala saat mengajukan kredit bank, karena dokumen agunan yang diminta adalah sertifikat fisik, bukan hanya AJB.

Pastikan semua persyaratan dokumen seperti KTP, NPWP, AJB asli, Surat Keterangan Waris (jika ada), dan bukti pembayaran BPHTB telah lengkap sebelum diserahkan kepada kantor pertanahan melalui perantara PPAT. Ketidaklengkapan dokumen adalah penyebab utama molornya waktu dan potensi munculnya biaya tambahan yang tidak terduga dalam proses pengurusan ini.