Proses peralihan hak kepemilikan properti di Indonesia, khususnya dari transaksi jual beli, melibatkan beberapa tahapan legal yang penting. Dua tahap awal yang paling sering ditemui adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Transisi dari PPJB ke AJB ini tidak hanya menandai perpindahan kepemilikan secara resmi, tetapi juga memerlukan pembiayaan untuk berbagai administrasi dan pajak yang melekat.
Banyak calon pembeli atau penjual properti seringkali bingung mengenai alokasi dana yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proses ini. Artikel ini akan mengupas tuntas mengenai komponen biaya PPJB ke AJB, siapa yang menanggungnya, dan bagaimana estimasinya agar Anda dapat merencanakan keuangan dengan lebih baik.
PPJB adalah perjanjian awal antara penjual dan pembeli yang mengikat kedua belah pihak untuk melaksanakan jual beli di kemudian hari. Biasanya, PPJB dibuat ketika properti masih dalam tahap pembangunan (indent) atau ketika proses pengurusan sertifikat masih berlangsung. Dalam PPJB, seringkali sudah dibayarkan uang muka atau tanda jadi.
Pada tahap PPJB, biaya yang umumnya timbul relatif lebih kecil dibandingkan AJB, meliputi biaya pembuatan perjanjian itu sendiri (jika menggunakan notaris/PPAT untuk menguatkan), serta denda atau biaya administrasi pemesanan. Namun, fokus utama biaya besar selalu tertuju pada tahapan selanjutnya, yaitu AJB.
AJB adalah puncak dari transaksi jual beli properti, di mana kepemilikan resmi beralih dari penjual kepada pembeli. Untuk mencapai tahap ini, ada beberapa pos pengeluaran signifikan yang harus diperhatikan, yang umumnya dibagi antara pembeli dan penjual sesuai kesepakatan dalam PPJB atau kebiasaan umum di lokasi properti tersebut.
Ini adalah komponen biaya terbesar yang biasanya ditanggung oleh pihak pembeli. BPHTB dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarifnya berbeda-beda di setiap daerah, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang seringkali mengacu pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Contoh: Jika NJOP properti Rp 500 juta dan tarif BPHTB 3%, maka pembeli wajib membayar Rp 15 juta sebagai pajak ini.
Pajak ini menjadi kewajiban penjual dan umumnya dipotong langsung saat penandatanganan AJB oleh PPAT. Tarif PPh final untuk transaksi properti adalah sebesar 2,5% dari harga jual properti. Meskipun secara teknis ini beban penjual, dalam praktiknya, seringkali harga jual yang dibayarkan oleh pembeli sudah mencakup dana untuk menutupi PPh ini.
Biaya jasa pembuatan akta ini dibayarkan kepada PPAT. Tarif jasa PPAT umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, ditambah dengan biaya administrasi lainnya. Biaya ini bisa ditanggung bersama atau salah satu pihak, tergantung kesepakatan awal.
Setelah AJB ditandatangani, pembeli harus mendaftarkan peralihan hak ini ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk penerbitan sertifikat atas nama pembeli. Biaya ini mencakup biaya pengukuran ulang (jika diperlukan), biaya administrasi BPN, dan biaya penerbitan sertifikat baru.
Ini mencakup biaya pengecekan sertifikat di BPN, biaya administrasi bank (jika menggunakan KPR), hingga biaya administrasi pengurusan IMB jika ada perubahan struktur bangunan yang harus dilaporkan bersamaan dengan balik nama.
Pembagian tanggung jawab biaya antara penjual dan pembeli sangat krusial dan idealnya sudah dituangkan secara detail dalam PPJB. Secara umum, dalam praktik di Indonesia:
Penting untuk memastikan bahwa semua biaya tersebut telah diperhitungkan saat negosiasi harga jual beli. Kegagalan dalam menentukan pembagian biaya di awal dapat menyebabkan perselisihan saat proses menuju AJB berlangsung.
Transisi dari PPJB menuju AJB adalah momen penting yang membutuhkan persiapan finansial matang. Komponen utama biaya PPJB ke AJB meliputi BPHTB, PPh Penjual, dan biaya jasa PPAT. Dengan memahami struktur biaya ini dan memastikan kesepakatan yang jelas tertuang dalam dokumen awal, proses pengalihan hak properti Anda akan berjalan lancar, aman, dan sesuai dengan regulasi perpajakan dan pertanahan yang berlaku. Selalu konsultasikan dengan PPAT profesional untuk mendapatkan estimasi biaya yang paling akurat sesuai dengan lokasi properti Anda.