Cara Membuat Sertifikat Tanah dari AJB

Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa telah terjadi transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Namun, AJB saja belum cukup untuk memberikan kepastian hukum tertinggi atas kepemilikan properti tersebut. Untuk mengamankan aset Anda, langkah selanjutnya yang krusial adalah memproses AJB tersebut menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) di Kantor Pertanahan (Badan Pertanahan Nasional/BPN).

Proses konversi dari AJB ke sertifikat memerlukan ketelitian dan kelengkapan dokumen. Berikut adalah langkah-langkah detail mengenai cara membuat sertifikat tanah yang berasal dari AJB.

Diagram Alur Proses Konversi AJB ke Sertifikat

Langkah-Langkah Mengurus Sertifikat dari AJB

1. Pastikan AJB Sudah Dibukukan di Kantor Pertanahan

AJB yang sah harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Setelah AJB dibuat, PPAT biasanya akan memproses peralihan hak tersebut. Jika AJB baru dibuat dan belum diproses lebih lanjut, Anda harus memastikan berkas-berkas sudah lengkap untuk dibawa ke Kantor BPN setempat.

2. Persiapan Dokumen Wajib

Kelengkapan dokumen adalah kunci utama kelancaran pengurusan. Siapkan dokumen-dokumen berikut dalam bentuk asli dan fotokopi yang telah dilegalisir (jika diperlukan):

AJB asli yang telah dilegalisir oleh PPAT.
Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang telah lunas dan terbayar.
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun terakhir.
Bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon/pembeli.
Surat Kuasa (jika diwakilkan).
Surat Keterangan Riwayat Tanah (jika diperlukan oleh BPN untuk verifikasi riwayat kepemilikan).

3. Pengajuan Permohonan Pengukuran Ulang

Setelah dokumen lengkap, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan pengukuran ulang bidang tanah ke Kantor Pertanahan sesuai wilayah lokasi tanah.

Pengukuran Fisik: Petugas BPN akan datang ke lokasi untuk mengukur batas-batas tanah sesuai dengan deskripsi yang ada di AJB. Pastikan batas-batas tanah jelas dan disaksikan oleh pemilik lahan di sekitarnya.
Berita Acara Pengukuran: Setelah pengukuran selesai, akan dibuat Berita Acara Pengukuran. Dokumen ini sangat penting sebagai dasar penetapan batas tanah secara yuridis formal.

4. Pemeriksaan dan Penelitian Data

Berkas yang sudah melalui proses pengukuran akan diteliti oleh Kantor BPN. Tahap ini meliputi pemeriksaan kesesuaian data fisik (hasil pengukuran) dengan data yuridis (dokumen kepemilikan sebelumnya). Jika tanah tersebut belum pernah bersertifikat (misalnya masih berupa Girik atau Letter C yang dikonversi), proses penelitian akan lebih mendalam.

Catatan Penting Mengenai Riwayat Tanah: Jika AJB dibuat berdasarkan tanah Girik/Letter C, prosesnya akan sedikit berbeda. Anda mungkin perlu melakukan konversi status hak terlebih dahulu atau memastikan bahwa proses konversi dari Girik ke Hak Milik sudah pernah dilakukan sebelum AJB dibuat. Jika belum, proses pengesahan sertifikat harus mengikuti prosedur konversi yang berlaku.

5. Penerbitan Surat Keputusan (SK) Hak

Jika hasil penelitian menyatakan bahwa bidang tanah tersebut sah untuk didaftarkan sebagai hak milik baru (atas nama pembeli), Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak. SK ini adalah dasar hukum bahwa tanah tersebut kini diakui haknya secara negara kepada pemohon.

6. Penerbitan Sertifikat Tanah

Setelah SK Hak diterbitkan dan telah melewati masa sanggah (biasanya 30 hari), Kantor Pertanahan akan melanjutkan ke tahap pencatatan dan pencetakan fisik sertifikat. Anda akan diinformasikan untuk mengambil sertifikat yang telah jadi di Kantor BPN. Sertifikat inilah yang menjadi bukti kepemilikan properti yang sah dan tertinggi di mata hukum Indonesia.

Biaya dan Waktu yang Diperlukan

Biaya pengurusan sertifikat dari AJB umumnya terdiri dari: biaya pengukuran, biaya penerbitan SK Hak, dan biaya penerbitan sertifikat (berdasarkan Peraturan Pemerintah terkait PNBP). Jika Anda menggunakan jasa PPAT untuk membantu proses ini, akan ada biaya jasa profesional tambahan.

Waktu yang dibutuhkan bervariasi, tergantung antrian di Kantor Pertanahan setempat dan kelengkapan berkas awal. Umumnya, proses ini memakan waktu antara 3 hingga 6 bulan, terhitung sejak tanggal pengukuran hingga sertifikat terbit.

Kesimpulan

Mengubah AJB menjadi sertifikat adalah langkah investasi keamanan aset properti Anda. Meskipun prosesnya melibatkan beberapa tahapan birokrasi, memegang sertifikat hak milik akan memberikan perlindungan hukum yang tak ternilai harganya di masa depan. Pastikan semua prosedur di BPN diikuti dengan cermat dan dokumen pendukung selalu lengkap.