Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen krusial yang membuktikan peralihan hak kepemilikan properti (tanah dan/atau bangunan) dari penjual kepada pembeli. Meskipun banyak yang memilih menggunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), mengurus AJB sendiri sebenarnya sangat mungkin dilakukan. Dengan persiapan yang matang, Anda bisa menghemat biaya notaris/PPAT.
Proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan PPAT. Ini bukan proses yang bisa dilakukan di kantor kelurahan atau notaris biasa. Berikut adalah langkah demi langkah terstruktur mengenai cara mengurus AJB sendiri tanpa melalui biro perantara.
Tahap 1: Persiapan Dokumen Wajib
Langkah pertama dan terpenting adalah memastikan semua dokumen legalitas properti sudah lengkap dan valid. Tanpa dokumen ini, PPAT tidak akan mau memproses pembuatan AJB.
Dokumen yang Harus Disiapkan (Asli dan Fotokopi):
- Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB): Pastikan status kepemilikan jelas.
- Surat Keterangan Tidak Sengketa (SKTS): Diperoleh dari kantor kelurahan setempat.
- Bukti Pelunasan PBB Terbaru: Menunjukkan bahwa pajak bumi dan bangunan sudah lunas hingga tahun terakhir.
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) Penjual dan Pembeli.
- NPWP Penjual dan Pembeli.
- Surat Kuasa (Jika ada): Jika salah satu pihak diwakilkan.
Penting: Pastikan nama yang tertera di sertifikat, PBB, dan KTP adalah sama. Jika ada perbedaan nama, Anda perlu mengurus surat keterangan perubahan nama terlebih dahulu.
Tahap 2: Verifikasi dan Pengecekan Lapangan
Sebelum bertemu PPAT, Anda perlu memastikan bahwa objek yang dijual benar-benar sesuai dengan data di sertifikat.
- Pengecekan Fisik Objek: Pastikan batas-batas tanah sesuai dengan yang tertera pada sertifikat.
- Cek Blokir Sertifikat: Meskipun tidak wajib bagi pembeli perorangan, Anda bisa memastikan sertifikat tidak sedang diblokir atau dijaminkan (misalnya di bank).
Tahap 3: Menghubungi dan Mengurus di PPAT
Meskipun Anda mengurus sendiri persyaratannya, AJB wajib dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT berwenang penuh untuk membuat Akta Peralihan Hak Atas Tanah.
Langkah-Langkah di Kantor PPAT:
- Pilih PPAT: Cari PPAT yang berwenang di wilayah lokasi properti Anda. Karena Anda mengurus sendiri, pastikan Anda tidak melalui "calo" atau perantara yang mengenakan biaya tinggi.
- Penyerahan Dokumen: Serahkan semua dokumen yang sudah Anda siapkan di Tahap 1 kepada staf PPAT.
- Penghitungan Bea dan Pajak: PPAT akan membantu menghitung kewajiban pajak yang harus dibayar oleh penjual dan pembeli.
- Pajak Penjual: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) - biasanya ditanggung pembeli, dan Pajak Penghasilan (PPh) atas penjualan properti (biasanya 2,5% dari nilai transaksi, ditanggung penjual).
- Biaya Akta: Biaya jasa pembuatan akta oleh PPAT (tarifnya diatur dalam peraturan, tetapi seringkali dinegosiasikan).
- Validasi Data: PPAT akan melakukan pengecekan silang data yang Anda berikan dengan instansi terkait (misalnya BPN).
- Penandatanganan AJB: Setelah semua pajak lunas dan data valid, Anda (penjual dan pembeli) serta PPAT akan menandatangani dokumen AJB. Pastikan Anda membaca setiap poin sebelum menandatangani.
Mengurus Sendiri vs. Menggunakan Jasa Penuh: "Mengurus sendiri" dalam konteks AJB berarti Anda menyiapkan dokumen dan mencari PPAT sendiri, bukan berarti Anda membuat akta tanpa kehadiran PPAT. Kehadiran PPAT adalah syarat mutlak sahnya AJB.
Tahap 4: Setelah AJB Dibuat (Balik Nama Sertifikat)
AJB menandakan sahnya transaksi, namun untuk memindahkan hak kepemilikan secara resmi di mata hukum pertanahan, Anda harus melanjutkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk balik nama sertifikat.
Dokumen untuk Balik Nama di BPN:
- AJB asli yang sudah dilegalisir oleh PPAT.
- Surat setoran BPHTB dan Bukti Bayar PPh (jika ada).
- Sertifikat asli properti.
- KTP dan KK pembeli.
Proses ini juga biasanya diurus oleh PPAT yang sama setelah pembuatan AJB, namun jika Anda ingin memisahkan prosesnya, Anda bisa membawanya sendiri ke kantor BPN setempat. Proses balik nama ini membutuhkan waktu beberapa minggu hingga sertifikat baru atas nama pembeli terbit.
Kesimpulan
Mengurus cara mengurus AJB sendiri adalah tentang kemandirian dalam persiapan administratif dan negosiasi biaya jasa notaris/PPAT. Kunci keberhasilan terletak pada kelengkapan dokumen awal dan memilih PPAT yang profesional dan terpercaya. Dengan ketelitian, proses peralihan hak properti Anda akan berjalan lancar dan sah di mata hukum.