Akta Jual Beli (AJB) tanah merupakan dokumen krusial yang membuktikan sahnya peralihan hak kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli. Proses pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar memiliki kekuatan hukum yang mengikat dan sah secara negara. Kesalahan dalam proses ini dapat berakibat fatal di kemudian hari, termasuk sengketa kepemilikan.
Sebelum memulai proses di kantor PPAT, pastikan semua dokumen terkait tanah sudah lengkap dan valid. Kegagalan dalam melengkapi syarat akan menyebabkan penundaan signifikan.
Pembuatan AJB idealnya dilakukan secara bersamaan oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli) di kantor PPAT yang berwenang atas wilayah tanah tersebut.
Langkah pertama adalah melakukan pengecekan legalitas sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Ini bertujuan memastikan sertifikat bukan dalam status sengketa, sedang diagunkan, atau diblokir.
Penjual wajib melunasi semua tunggakan PBB hingga tahun berjalan. Setelah harga disepakati, pembeli biasanya akan membayar uang muka (DP) atau melunasi sisa pembayaran sesuai kesepakatan sebelum penandatanganan AJB.
Beberapa PPAT mungkin mensyaratkan SKTS dari kelurahan/desa setempat sebagai bukti tambahan bahwa tanah tersebut bebas dari klaim pihak lain.
PPAT akan membuat draf AJB berdasarkan data kepemilikan sah dan data identitas para pihak. Pastikan semua detail mengenai luas tanah, batas-batas, dan harga jual sudah sesuai dengan kesepakatan lisan Anda.
Pada tahap ini, penjual dan pembeli hadir di hadapan PPAT, biasanya didampingi oleh dua orang saksi. PPAT akan membacakan seluruh isi akta secara jelas. Setelah semua pihak menyatakan setuju, akta ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi, dan PPAT, lalu dibubuhi materai serta stempel resmi.
Setelah AJB ditandatangani, transaksi harus dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) untuk pembayaran pajak terkait:
AJB yang sudah dilegalisir dan bukti bayar pajak menjadi dasar bagi PPAT untuk mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan. PPAT akan mengajukan permohonan balik nama sertifikat atas nama pembeli. Setelah proses selesai, sertifikat baru atas nama Anda akan diterbitkan.
Perlu ditekankan bahwa di Indonesia, peralihan hak properti yang sah secara hukum hanya dapat dibuktikan melalui Akta yang dibuat oleh PPAT. AJB yang dibuat di bawah tangan (tanpa notaris/PPAT) sah secara perdata sebagai bukti jual beli, tetapi tidak cukup kuat untuk proses balik nama sertifikat di BPN. Oleh karena itu, pemilihan PPAT yang kredibel adalah kunci sukses dalam pembuatan AJB tanah.