Pengantar Konversi AJB ke Sertifikat Hak Milik (SHM)
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen yang membuktikan adanya transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan antara penjual (dulu) dan pembeli (sekarang). Namun, AJB saja belum cukup kuat sebagai bukti kepemilikan sah di mata hukum pertanahan nasional. Kepemilikan yang sah dan memiliki kekuatan hukum tertinggi adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Proses konversi AJB menjadi sertifikat memerlukan serangkaian langkah administrasi dan yuridis yang harus dipenuhi. Penting untuk diingat bahwa AJB harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar sah secara formalitas transaksi. Jika AJB sudah terpenuhi syarat formalnya, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan pengukuran dan pendaftaran hak baru di kantor BPN setempat.
Persyaratan Dokumen Utama
Sebelum memulai proses di kantor BPN, pastikan Anda telah menyiapkan seluruh dokumen yang diperlukan. Kelengkapan dokumen adalah kunci untuk mempercepat proses penerbitan sertifikat.
- AJB Asli yang telah dilegalisasi oleh PPAT.
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pembeli (pemohon).
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun terakhir.
- Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sudah lunas.
- Surat keterangan riwayat tanah atau dokumen lain yang relevan (jika diperlukan).
Langkah-langkah Pembuatan Sertifikat Tanah dari AJB
Proses ini umumnya melibatkan Kantor Pertanahan (BPN) dan biasanya memerlukan waktu beberapa bulan tergantung kelengkapan berkas dan jadwal kantor pertanahan.
- Pengukuran Lapangan (Jika Belum Ada Surat Ukur): Jika tanah yang diakibatkan oleh AJB belum pernah diukur secara resmi oleh BPN dan belum memiliki Surat Ukur (SU), langkah pertama adalah mengajukan permohonan pengukuran. Petugas BPN akan turun ke lapangan untuk memverifikasi batas-batas bidang tanah sesuai deskripsi di AJB.
- Pengajuan Permohonan Blokir/Pendaftaran Hak Baru: Setelah mendapatkan Surat Ukur (jika perlu) atau langsung dengan AJB, ajukan permohonan pendaftaran hak baru ke Kantor Pertanahan setempat. Sertakan seluruh persyaratan dokumen yang telah disebutkan di atas.
- Pemeriksaan Dokumen dan Penelitian Lapangan: Petugas BPN akan memeriksa keabsahan AJB, kesesuaian data fisik (berdasarkan pengukuran) dengan data yuridis (berdasarkan AJB), serta status kepemilikan sebelumnya (apakah tanah tersebut bebas sengketa).
- Pengumuman di Kantor Pertanahan: Sesuai prosedur pendaftaran tanah pertama kali, permohonan akan diumumkan secara terbuka di Kantor Pertanahan selama periode waktu tertentu (biasanya 60 hari) untuk memberikan kesempatan kepada pihak ketiga yang merasa keberatan mengajukan sanggahan.
- Penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak: Jika selama masa pengumuman tidak ada keberatan yang sah atau keberatan yang ada telah diselesaikan, Kepala Kantor Pertanahan akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak atas Tanah.
- Pencatatan dan Pembuatan Sertifikat: Setelah SK terbit, data bidang tanah akan dimasukkan ke dalam Buku Tanah dan selanjutnya diterbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) fisik yang siap Anda ambil.
Biaya dan Waktu Penyelesaian
Biaya yang timbul dalam proses ini meliputi Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk pengukuran dan pendaftaran, serta biaya administrasi lainnya. Tarif resmi PNBP biasanya dihitung berdasarkan nilai objek pajak atau luas tanah. Waktu penyelesaian sangat bervariasi, mulai dari 3 hingga 6 bulan, tergantung kepadatan jadwal BPN dan apakah diperlukan pengukuran ulang di lapangan.
Sangat disarankan untuk selalu berkoordinasi dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang membuat AJB Anda, karena mereka seringkali dapat memberikan pendampingan teknis terbaik dalam proses pendaftaran hak di BPN.