Pengalihan hak atas tanah yang telah sah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) biasanya dituangkan dalam Akta Jual Beli (AJB). Namun, AJB saja belum cukup untuk membuktikan kepemilikan mutlak secara hukum di mata negara. Langkah krusial selanjutnya dalam pengamanan aset properti adalah **pengurusan AJB ke Sertifikat Hak Milik (SHM)** atau bentuk sertifikat lainnya. Proses ini memastikan legalitas penuh properti Anda tercatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Mengapa Konversi AJB ke Sertifikat Penting?
Meskipun AJB memiliki kekuatan pembuktian di antara para pihak yang membuat akta, sertifikat tanah merupakan bukti kepemilikan yang paling kuat dan definitif. Tanpa sertifikat, aset Anda rentan terhadap sengketa, kesulitan dalam transaksi di masa depan (seperti jual beli atau jaminan bank), dan risiko hukum lainnya.
- Kepastian Hukum: Sertifikat menjamin hak Anda terdaftar secara resmi.
- Kemudahan Transaksi: Memudahkan proses hipotek atau penjualan kembali.
- Nilai Jual Tinggi: Properti bersertifikat cenderung memiliki harga jual yang lebih tinggi.
- Mencegah Sengketa: Batas tanah yang jelas mengurangi potensi konflik dengan tetangga.
Langkah-Langkah Pengurusan AJB ke Sertifikat
Proses konversi dari AJB menjadi sertifikat hak milik memerlukan ketelitian dalam administrasi dan waktu pengurusan di kantor pertanahan setempat. Berikut adalah tahapan umumnya:
- Persiapan Dokumen Awal: Pastikan Anda memiliki AJB asli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, Kartu Keluarga, Surat Setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sudah lunas, serta bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) jika ada.
- Pengajuan ke Kantor BPN: Ajukan permohonan pendaftaran hak baru (konversi dari Akta PPAT) ke Kantor Pertanahan (BPN) yang berwenang atas lokasi properti Anda.
- Pengecekan dan Pengukuran Lapangan: BPN akan menjadwalkan pengukuran fisik tanah oleh petugas ukur untuk memverifikasi batas-batas tanah sesuai dengan deskripsi di AJB.
- Penilaian Bea dan Biaya: Petugas akan menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang belum terbayarkan (jika ada tunggakan) dan biaya penerbitan sertifikat. Pembayaran ini wajib dilunasi.
- Pengumuman: Setelah semua syarat administratif dan pembayaran terpenuhi, BPN akan melakukan pengumuman selama periode tertentu untuk memberikan kesempatan kepada pihak ketiga yang merasa keberatan mengajukan sanggahan.
- Penerbitan Sertifikat: Jika tidak ada sanggahan atau sanggahan telah diselesaikan, BPN akan menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pemilik baru.
Hal Penting yang Perlu Diperhatikan
Meskipun proses ini terlihat sistematis, ada beberapa hal yang sering menjadi hambatan dalam **pengurusan AJB ke sertifikat**. Keterlambatan seringkali disebabkan oleh ketidaklengkapan dokumen, terutama terkait riwayat pajak properti sebelumnya. Pastikan riwayat kepemilikan sebelum AJB dibuat juga jelas, meskipun fokus utama Anda adalah legalitas pasca-AJB.
Jika AJB dibuat bertahun-tahun lalu, pastikan bahwa peraturan perpajakan yang berlaku saat transaksi (BPHTB dan PPh) telah dipenuhi. Jika Anda kesulitan mengurus sendiri, menggunakan jasa PPAT yang membuat AJB atau notaris/konsultan properti yang terpercaya dapat mempercepat proses karena mereka lebih familiar dengan prosedur internal BPN setempat.
Mengubah AJB menjadi sertifikat adalah investasi jangka panjang untuk keamanan aset Anda. Jangan menunda proses ini; kepemilikan properti yang sah dimulai dari kepemilikan dokumen yang sah di mata hukum tertinggi, yaitu sertifikat.