Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen legal yang sangat krusial dalam transaksi properti di Indonesia. AJB adalah bukti otentik bahwa telah terjadi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli, yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Proses pembuatan AJB harus dilakukan dengan cermat dan memenuhi semua persyaratan yang ditetapkan agar transaksi sah di mata hukum dan terhindar dari sengketa di kemudian hari.
Memahami persyaratan membuat AJB adalah langkah awal yang penting bagi kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli, untuk memastikan kelancaran proses peralihan kepemilikan. Kegagalan memenuhi salah satu syarat dapat menyebabkan penundaan atau bahkan pembatalan pembuatan akta.
Dokumentasi dan legalitas adalah kunci dalam AJB.
Dokumen Wajib dari Penjual
Pihak penjual bertanggung jawab menyediakan dokumen yang membuktikan keabsahan kepemilikan dan status properti. Dokumen-dokumen ini akan diverifikasi oleh PPAT sebelum AJB ditandatangani. Persyaratan utamanya meliputi:
- Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) asli.
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sesuai dengan kondisi bangunan saat ini.
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir.
- Surat keterangan tidak sedang dalam sengketa atau jaminan hutang dari instansi terkait (jika ada).
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) penjual yang masih berlaku.
- Bagi yang menikah, akta nikah dan KTP pasangan diperlukan untuk menunjukkan persetujuan bersama atas penjualan aset.
Dokumen Wajib dari Pembeli
Pihak pembeli juga harus menyiapkan kelengkapan administrasi sebagai syarat pengalihan hak. Dokumen ini penting untuk pendaftaran kepemilikan baru setelah AJB selesai.
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pembeli yang masih berlaku.
- Jika pembeli merupakan badan hukum, diperlukan akta pendirian perusahaan dan surat keterangan domisili.
- Bukti pembayaran uang muka atau lunas (jika diperlukan oleh PPAT sebagai verifikasi transaksi).
Persyaratan Finansial dan Pajak
Aspek finansial dan perpajakan memegang peranan besar dalam pembuatan AJB. Kedua belah pihak harus memastikan kewajiban pajaknya telah dipenuhi sebelum akta ditandatangani. Terdapat beberapa pajak dan biaya yang harus dibayarkan:
Pajak Penjual (PPH)
Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas penjualan properti. Bukti setor PPh (SSP) harus diserahkan kepada PPAT. Tarif PPh umumnya mengikuti peraturan yang berlaku (seringkali 2.5% dari nilai transaksi, namun dapat bervariasi tergantung status penjual dan jenis properti).
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah kewajiban pembeli. Besaran BPHTB dihitung dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat. Pembayaran BPHTB biasanya menjadi prasyarat mutlak sebelum PPAT mengesahkan AJB.
Peran dan Kehadiran di Kantor PPAT
Meskipun semua dokumen sudah lengkap, kehadiran kedua belah pihak sangat esensial pada hari penandatanganan. AJB harus dibuat dan ditandatangani secara bersamaan di hadapan PPAT.
Verifikasi dan Pengesahan
PPAT akan melakukan verifikasi silang terhadap keabsahan sertifikat (melalui pengecekan ke BPN) dan memastikan tidak ada kendala hukum terkait properti tersebut. Setelah semua persyaratan terpenuhi, PPAT akan membacakan isi akta secara lantang untuk memastikan pemahaman kedua pihak, baru kemudian dilakukan penandatanganan, pembubuhan meterai, dan penyerahan salinan AJB.
Penting untuk dicatat bahwa AJB belum serta merta menjadikan pembeli sebagai pemilik sah secara hukum kepemilikan tanah. AJB berfungsi sebagai dasar kuat bagi pembeli untuk mendaftarkan peralihan hak di Kantor Pertanahan (BPN) guna mendapatkan Sertifikat Hak Milik atas nama pembeli. Oleh karena itu, setelah AJB selesai, proses balik nama sertifikat harus segera diurus.
Kesimpulan
Persyaratan membuat AJB mencakup kelengkapan dokumen identitas, bukti kepemilikan yang sah, dan penyelesaian kewajiban perpajakan (PPh dan BPHTB). Dengan mempersiapkan semua ini secara teliti dan melibatkan PPAT yang kompeten, proses jual beli properti dapat berjalan lancar, aman, dan menghasilkan dokumen hukum yang valid.