Memahami Persyaratan Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli, atau yang lebih dikenal dengan AJB, merupakan dokumen krusial dalam transaksi properti di Indonesia. Dokumen ini berfungsi sebagai bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Karena kedudukannya yang sangat penting dalam kepastian hukum kepemilikan, proses pembuatannya harus dilakukan sesuai dengan prosedur dan persyaratan yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan, terutama yang melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Memahami persyaratan pembuatan AJB sejak awal akan meminimalisir risiko sengketa atau penolakan saat pengesahan di kantor PPAT. Kegagalan melengkapi satu dokumen saja dapat menunda seluruh proses alih kepemilikan properti, mulai dari rumah tinggal, tanah kosong, hingga unit apartemen.

1. Identitas Para Pihak yang Terlibat

Syarat pertama dan mendasar adalah kelengkapan identitas semua pihak yang bertransaksi, baik penjual maupun pembeli. Dalam konteks ini, PPAT perlu memverifikasi keabsahan para pihak untuk memastikan bahwa transaksi dilakukan oleh pemilik sah atau yang berhak mewakili.

• Identitas Penjual dan Pembeli: Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) yang masih berlaku. Jika salah satu pihak adalah badan hukum, diperlukan Akta Pendirian dan susunan direksi terbaru.
• Keterangan Status Perkawinan: Jika penjual atau pembeli sudah menikah, diperlukan salinan buku nikah. Jika ada perbedaan nama dengan dokumen properti, biasanya disertakan juga surat keterangan dari kantor catatan sipil.
• Surat Kuasa (Jika Ada): Apabila transaksi diwakilkan, surat kuasa harus dibuat secara otentik di hadapan Notaris atau PPAT.

2. Dokumen Legalitas Kepemilikan Properti

Dokumen kepemilikan adalah inti dari transaksi properti. Dokumen ini membuktikan siapa pemilik sah saat ini dan status hukum tanah tersebut. Tanpa dokumen ini, AJB tidak dapat dibuat.

• Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB): Dokumen asli harus ditunjukkan kepada PPAT untuk dicek keabsahannya. Biasanya, salinan legalisir akan dilampirkan pada berkas AJB.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB): Diperlukan untuk properti berupa bangunan. Pastikan data bangunan sesuai dengan yang tertera di IMB.
• Bukti Pelunasan PBB: Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan (STS PBB) tahun terakhir harus disertakan sebagai bukti bahwa properti tidak memiliki tunggakan pajak daerah.

3. Dokumen Pendukung Keuangan dan Perpajakan

Proses pembuatan AJB juga erat kaitannya dengan kewajiban perpajakan yang timbul akibat transaksi jual beli. Kewajiban pajak ini harus dipenuhi sebelum akta ditandatangani.

• Bukti Bayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pembeli wajib membayar BPHTB, yang besarannya dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Bukti setoran BPHTB harus diserahkan ke PPAT.
• Bukti Bayar Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 21 atau PPh Final Penjual: Penjual bertanggung jawab atas PPh yang timbul. PPAT akan meminta bukti setor atau surat keterangan bebas pajak (jika ada pengecualian).
• Surat Keterangan Tidak Ada Sengketa: Meskipun bukan persyaratan wajib universal, banyak PPAT meminta surat pernyataan dari penjual yang menyatakan bahwa properti yang dijual bebas dari sengketa atau jaminan utang.

4. Proses Pengikatan dan Peninjauan di Kantor PPAT

Setelah semua persyaratan dokumen terpenuhi, langkah selanjutnya adalah pembuatan draf AJB. Dalam pertemuan di hadapan PPAT, semua pihak harus hadir untuk menandatangani akta.

PPAT akan melakukan verifikasi silang data yuridis properti dengan data fisik yang ada di kantor pertanahan setempat (jika diperlukan). Selain itu, PPAT juga akan memastikan bahwa harga yang tertera dalam AJB wajar dan sesuai dengan nilai pasar agar tidak menimbulkan masalah pajak di kemudian hari. Proses penandatanganan ini harus dilakukan secara sukarela, tanpa paksaan dari pihak manapun.

AJB yang telah ditandatangani oleh para pihak dan PPAT, serta dibubuhi materai, akan memiliki kekuatan hukum yang mengikat. Namun, perlu diingat bahwa AJB sendiri belum secara otomatis memindahkan status kepemilikan dari sisi administrasi pertanahan. Setelah AJB dibuat, langkah selanjutnya adalah pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan (BPN) untuk penerbitan Sertifikat atas nama pembeli baru.

Oleh karena itu, memastikan kelengkapan persyaratan pembuatan AJB bukan hanya kewajiban administratif, tetapi juga investasi untuk keamanan dan kelancaran proses sertifikasi properti di masa depan.