Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti transaksi peralihan hak atas tanah atau bangunan yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Meskipun AJB sah secara perdata sebagai bukti jual beli, status kepemilikan tanah tersebut belum sepenuhnya terdaftar secara hukum tertinggi di Negara. Untuk mendapatkan kepastian hukum penuh, langkah selanjutnya setelah memiliki AJB adalah memproses balik nama dan mendaftarkannya ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk diterbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Proses konversi dari AJB menjadi sertifikat tanah memerlukan serangkaian dokumen dan prosedur yang harus dipenuhi. Kegagalan dalam melengkapi salah satu persyaratan dapat mengakibatkan tertundanya atau bahkan ditolaknya permohonan pendaftaran tanah tersebut. Oleh karena itu, sangat penting bagi pembeli untuk mengetahui dan mempersiapkan semua dokumen yang diperlukan sejak dini.
Persyaratan pembuatan sertifikat tanah baru yang didasarkan pada AJB umumnya meliputi dokumen-dokumen legalitas properti dan identitas para pihak yang terlibat. Berikut adalah daftar persyaratan umum yang sering diminta oleh kantor pertanahan setempat:
Setelah semua dokumen fisik terkumpul, proses berlanjut ke langkah administratif di kantor pertanahan. Tahapan ini krusial untuk memvalidasi bahwa transaksi jual beli telah memenuhi aspek perpajakan dan administrasi pertanahan.
Pertama, pengajuan permohonan untuk pengukuran dan pemetaan ulang bidang tanah harus dilakukan, terutama jika AJB tidak disertai dengan Surat Ukur yang baru. Proses ini memastikan batas-batas properti sesuai dengan kondisi di lapangan dan tercatat secara akurat dalam peta BPN.
Kedua, verifikasi pembayaran pajak. Kantor pertanahan akan memastikan bahwa BPHTB telah dibayarkan penuh oleh pihak pembeli dan PPh telah diselesaikan oleh pihak penjual, sesuai ketentuan yang berlaku saat transaksi. Bukti lunas pajak ini sangat vital untuk kelanjutan proses balik nama.
Ketiga, pengajuan permohonan penerbitan sertifikat baru. Setelah semua persyaratan administrasi dan finansial terpenuhi, berkas akan diproses oleh BPN untuk diterbitkan sertifikat atas nama pemohon (pembeli). Proses ini juga melibatkan pengecekan terhadap kemungkinan adanya sengketa atau blokir pada bidang tanah tersebut.
Perlu digarisbawahi bahwa meskipun AJB sah, proses konversi ke sertifikat memerlukan ketelitian tinggi. Calon pemegang sertifikat harus memastikan bahwa AJB yang dibuat benar-benar mencantumkan data yuridis tanah yang sesuai dengan data fisik di lapangan dan data yang ada di BPN (jika sebelumnya sudah bersertifikat). Kesalahan penulisan nama, alamat, atau luas tanah pada AJB harus diperbaiki sebelum diajukan ke BPN, karena koreksi pada tahap sertifikat akan jauh lebih sulit dan memakan waktu.