Panduan Bank Penerima Agunan Akta Jual Beli (AJB)

Memanfaatkan aset properti sebagai jaminan pinjaman adalah langkah finansial yang umum. Salah satu dokumen legalitas yang sering menjadi pertanyaan nasabah adalah mengenai Akta Jual Beli (AJB). Apakah semua bank menerima AJB sebagai agunan? Jawaban singkatnya adalah: Tergantung pada jenis kredit dan kebijakan bank itu sendiri, namun umumnya, bank lebih memilih sertifikat kepemilikan penuh (SHM atau HGB).

AJB merupakan dokumen penting yang membuktikan adanya transaksi jual beli antara penjual dan pembeli, yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB sendiri belum sepenuhnya bisa menjadi dasar tunggal untuk proses pembalikan nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Mengapa AJB Saja Seringkali Tidak Cukup?

Bank, terutama dalam produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau Kredit Multiguna dengan jaminan properti, memerlukan kepastian hukum yang tertinggi. Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) adalah bukti kepemilikan yang terdaftar resmi di BPN dan menjadi jaminan utama yang bisa dieksekusi jika terjadi wanprestasi.

AJB, walaupun sah di mata hukum perdata antara penjual dan pembeli, statusnya masih berupa perjanjian pengikatan jual beli. Proses balik nama sertifikat belum selesai. Jika properti sedang dalam sengketa atau statusnya masih bermasalah, bank akan kesulitan untuk memproses sita atau lelang jika kredit macet.

Bank yang Menerima Agunan Berbasis AJB (dengan Catatan)

Meskipun preferensi utama adalah sertifikat terbit, beberapa bank mungkin mempertimbangkan properti yang baru saja dibeli dan masih dalam proses balik nama, asalkan ada jaminan kuat mengenai kelengkapan berkas. Bank yang cenderung fleksibel biasanya adalah:

• Bank Pembangunan Daerah (BPD): Beberapa BPD, terutama yang memiliki fokus pada pembiayaan properti lokal, terkadang memberikan toleransi lebih tinggi, terutama jika pengikatan kredit dilakukan bersamaan dengan penandatanganan AJB di hadapan PPAT yang ditunjuk.
• Bank Syariah: Dalam skema pembiayaan kepemilikan (bukan kredit konvensional dengan agunan), bank syariah mungkin memiliki mekanisme pembiayaan yang mengakomodasi AJB jika akad jual belinya dilakukan saat itu juga, meskipun biasanya prosesnya akan tetap berjalan paralel dengan pengurusan sertifikat menjadi atas nama bank atau nasabah setelah akad.
• Lembaga Keuangan Mikro atau Multifinance: Institusi non-bank ini seringkali lebih pragmatis. Jika nilai properti sangat tinggi dan agunan lain minim, mereka mungkin menerima AJB, namun biasanya disertai bunga yang lebih tinggi atau tenor yang lebih pendek.

Penting untuk dicatat: Bank besar nasional (BUMN maupun swasta) umumnya menetapkan syarat bahwa agunan harus berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) yang sudah pecah (jika masih sertifikat induk) dan atas nama peminjam atau pasangan sahnya.

Syarat Utama Jika Anda Mengajukan Kredit dengan Agunan Baru Berupa AJB

Jika bank yang Anda tuju bersedia menerima AJB, pastikan Anda telah menyiapkan dokumen pendukung yang dapat meyakinkan mereka bahwa proses sertifikasi akan segera selesai. Beberapa syarat tambahan yang mungkin diminta meliputi:

1. Daftar Riwayat Sertifikat (Turunan Kepemilikan): Riwayat kepemilikan yang jelas hingga pemilik sebelumnya.
2. Surat Kuasa Jual Beli/Pengikatan Kuasa Balik Nama: Dokumen yang menyatakan bahwa penjual memberikan kuasa penuh kepada pembeli untuk mengurus sertifikat.
3. Keterangan Status Tanah dari BPN: Surat keterangan bahwa tanah tersebut bersih dari sengketa dan blokir.
4. PPAT Penjamin: Bank mungkin mensyaratkan notaris/PPAT yang membuat AJB memiliki rekam jejak baik dengan bank tersebut.
5. Jaminan Tambahan: Bank mungkin meminta Anda menyertakan jaminan tambahan berupa dana deposito atau rekening yang diblokir sebagai penyangga risiko.

Langkah Terbaik Setelah Mendapatkan AJB

Langkah paling bijak setelah menandatangani AJB adalah segera memproses balik nama sertifikat ke BPN. Proses ini biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga bulan, tergantung lokasi dan antrian di kantor BPN setempat. Begitu sertifikat SHM atau HGB terbit atas nama Anda, proses pengajuan kredit dengan agunan properti menjadi jauh lebih lancar dan Anda bisa mendapatkan suku bunga yang lebih kompetitif.

Kesimpulannya, meskipun beberapa lembaga mungkin menerima AJB, fokus utama dalam pembiayaan berbasis properti adalah sertifikat fisik. Selalu konsultasikan secara detail dengan bagian kredit bank mengenai status dokumen properti Anda sebelum mengajukan permohonan pinjaman.