Jual beli properti merupakan transaksi penting yang melibatkan aset berharga. Terkadang, pemilik tanah tidak menjual keseluruhan bidang tanahnya, melainkan hanya sebagian dari luas total. Proses ini memerlukan prosedur khusus agar legalitasnya terjamin, yang puncaknya adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Notaris/PPAT.
Membuat AJB untuk tanah sebagian memiliki kerumitan tersendiri dibandingkan penjualan satu bidang utuh. Hal ini disebabkan perlunya pengukuran ulang dan pemecahan sertifikat (jika diperlukan) sebelum transaksi resmi dicatatkan.
Ilustrasi Pemecahan Luas Tanah untuk AJB Sebagian
Langkah-Langkah Membuat AJB Tanah Sebagian
Prosedur ini umumnya melibatkan persiapan teknis di Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebelum beranjak ke tahap pembuatan akta resmi.
1. Persetujuan dan Pengukuran Ulang di BPN
Langkah krusial pertama adalah menetapkan batas pasti dari bagian tanah yang akan dijual. Karena tanah belum terpisah secara yuridis, pembeli dan penjual harus mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan setempat untuk:
- Pengukuran Ulang: Petugas BPN akan melakukan pengukuran ulang untuk membagi bidang tanah asli menjadi dua bagian (bagian yang dijual dan bagian yang dipertahankan).
- Sketsa Batas: Hasil pengukuran ini akan menghasilkan sketsa atau peta yang jelas mengenai batas-batas fisik dari luasan tanah yang akan dialihkan kepemilikannya.
- Surat Keterangan: Setelah pengukuran, BPN akan mengeluarkan surat keterangan atau peta bidang yang menunjukkan luas dan batas pasti dari tanah yang dijual sebagian tersebut. Surat ini menjadi dasar hukum bagi Notaris/PPAT.
2. Pembuatan AJB oleh PPAT
Setelah mendapatkan kepastian batas dan luas dari BPN, transaksi dapat dilanjutkan ke Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Dokumen yang Perlu Disiapkan:
- Sertifikat Asli (Induk) Tanah.
- KTP penjual dan pembeli.
- Surat Keterangan Pengukuran/Peta Bidang dari BPN mengenai luasan yang dijual.
- Bukti pembayaran PBB terbaru.
- Jika tanah warisan atau milik bersama, diperlukan persetujuan dari pihak terkait lainnya.
PPAT akan menyusun draf AJB. Dalam AJB ini, akan dicantumkan secara detail mengenai luas, batas-batas persis (berdasarkan peta BPN), dan deskripsi fisik bagian tanah yang dijual, meskipun sertifikat induknya belum dipecah.
3. Pembayaran Bea dan Pajak
Seperti jual beli properti lainnya, proses ini membutuhkan pembayaran pajak dan bea, yang meliputi:
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Dibayar oleh pembeli, besarnya tergantung Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
- PPH (Pajak Penghasilan): Dibayar oleh penjual (biasanya 2.5% dari nilai transaksi).
- Biaya Administrasi PPAT: Biaya jasa Notaris/PPAT untuk pembuatan AJB.
4. Penandatanganan Akta
Setelah semua persyaratan administratif dan keuangan terpenuhi, pembeli dan penjual akan menandatangani AJB di hadapan PPAT. Akta ini sah mengikat secara hukum untuk mengalihkan hak kepemilikan atas bagian tanah yang diperjualbelikan tersebut.
Pentingnya Pemecahan Sertifikat Setelah AJB
Meskipun AJB untuk sebagian tanah sudah dibuat, secara administratif, sertifikat yang berlaku masih merupakan sertifikat induk yang mencakup seluruh bidang tanah. Oleh karena itu, langkah selanjutnya yang harus dilakukan pembeli (sebagai pemilik baru dari sebagian lahan tersebut) adalah memproses pemecahan sertifikat.
Proses pemecahan sertifikat (pemisahan satu sertifikat menjadi dua atau lebih) diajukan kembali ke BPN dengan melampirkan:
- AJB yang telah dibuat.
- Peta Bidang/Surat Keterangan dari pengukuran sebelumnya.
- Sertifikat induk.
Setelah proses pemecahan selesai, pembeli akan menerima Sertifikat Hak Milik (SHM) baru yang hanya mencakup luas dan batas tanah yang telah ia beli. Proses pemecahan ini penting untuk menjamin kepastian hukum penuh bagi pemilik baru.
Kesimpulan
Membuat Akta Jual Beli untuk tanah sebagian adalah proses bertahap yang memerlukan kolaborasi antara pihak penjual, pembeli, Kantor Pertanahan (BPN), dan Notaris/PPAT. Kunci keberhasilan proses ini terletak pada ketepatan pengukuran dan kelengkapan dokumen teknis dari BPN sebelum akta resmi ditandatangani. Selalu pastikan Anda menggunakan jasa PPAT yang terdaftar dan memiliki kredibilitas tinggi untuk menghindari sengketa di kemudian hari.