Panduan Lengkap: Cara Membuat Sertifikat Rumah dari AJB

Memiliki properti, baik rumah maupun tanah, tanpa sertifikat resmi seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) seringkali menimbulkan keraguan di kemudian hari. Di Indonesia, proses legalisasi kepemilikan umumnya dimulai dari Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). AJB adalah bukti sah peralihan hak, namun ia bukanlah sertifikat tanah yang diakui langsung oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Oleh karena itu, langkah krusial setelah transaksi jual beli selesai dan AJB terbit adalah mengubah status kepemilikan tersebut menjadi sertifikat resmi. Artikel ini akan memandu Anda secara rinci mengenai cara membuat sertifikat rumah dari AJB.

Mengapa Perlu Mengubah AJB Menjadi Sertifikat?

Meskipun AJB adalah dokumen kuat yang membuktikan bahwa Anda telah membeli properti tersebut dari pemilik sebelumnya, AJB hanya mengikat penjual dan pembeli. Sertifikat tanah (SHM atau HGB) adalah satu-satunya bukti kepemilikan yang diakui secara hukum dan terdaftar di BPN. Manfaat utama memiliki sertifikat:

1. Kepastian Hukum: Mencegah sengketa tanah di masa depan karena data kepemilikan tercatat resmi.
2. Nilai Ekonomis Tinggi: Properti bersertifikat jauh lebih mudah dan tinggi nilainya jika akan dijual atau diagunkan ke bank.
3. Validitas Bukti: Sertifikat menjadi alat bukti terkuat di pengadilan jika terjadi klaim kepemilikan.

Tahapan Membuat Sertifikat Rumah dari AJB

Proses konversi dari AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) memerlukan ketelitian dalam pengumpulan dokumen dan kesabaran dalam mengikuti prosedur di kantor pertanahan setempat. Berikut langkah-langkah utamanya:

1. Kelengkapan Dokumen Awal

Pastikan Anda telah memiliki AJB yang sah dan asli. Selain itu, siapkan dokumen pendukung berikut sebelum mendatangi Kantor Pertanahan (BPN):

• Asli dan Fotokopi AJB yang dilegalisir oleh PPAT.
• Asli dan Fotokopi Bukti Pembayaran Pajak (BPHTB dan PPh Pasal 4 ayat 2 atau PPh Penjual jika belum diproses).
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK) dan Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli (pemohon sertifikat).
• Surat Keterangan Riwayat Tanah (SKRT) dari kelurahan/desa setempat (jika diperlukan untuk verifikasi batas).
• Bukti kepemilikan sebelumnya (jika ada riwayat sertifikat yang dibalik nama).

2. Pengajuan Permohonan Pengakuan Hak (Pengecekan Fisik dan Yuridis)

Kunjungi Kantor Pertanahan yang wilayah kerjanya mencakup lokasi properti Anda. Ajukan permohonan pendaftaran hak atas tanah menjadi SHM (atau konversi jika sebelumnya berupa hak atas tanah lain).

Petugas BPN akan melakukan dua pengecekan penting:

• Pengecekan Yuridis: Memastikan keabsahan AJB dan riwayat peralihan hak atas tanah tersebut.
• Pengecekan Fisik: Mengirimkan petugas survei untuk mengukur ulang dan memetakan batas-batas tanah di lokasi. Hasil ini akan dituangkan dalam Surat Ukur.

3. Pembayaran Bea dan Penerbitan Sertifikat

Setelah semua tahapan verifikasi selesai dan status tanah dinyatakan bersih (tidak dalam sengketa atau blokir), Anda akan menerima surat pemberitahuan untuk membayar biaya-biaya yang timbul, seperti:

• Biaya Penerbitan Sertifikat.
• Biaya Pengukuran.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang mungkin belum terbayar lunas atau harus disesuaikan.

Setelah semua tagihan lunas dibayarkan, Kantor Pertanahan akan mencetak sertifikat baru atas nama Anda sebagai pemegang hak yang sah. Proses ini biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung antrian dan kompleksitas administrasi di wilayah Anda.

Catatan Penting Mengenai AJB dan PPAT

Penting untuk diingat bahwa proses balik nama dari AJB ke sertifikat biasanya harus dilakukan oleh pihak yang sama yang membuat AJB, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT memiliki kewenangan untuk membantu Anda mendaftarkan peralihan hak tersebut ke BPN.

Jika Anda membeli properti yang sudah memiliki AJB tetapi belum bersertifikat, sangat disarankan agar Anda segera mengurus proses ini. Jangan menunda, karena semakin lama properti hanya berbekal AJB, semakin besar risiko legalitas yang mungkin timbul akibat perubahan status kepemilikan atau konflik di lapangan yang tidak terdata secara resmi oleh negara.

Kesimpulannya, AJB adalah fondasi transaksi, namun Sertifikat Hak Milik adalah puncak legalitas kepemilikan properti Anda. Lakukan koordinasi intensif dengan PPAT dan Kantor Pertanahan agar proses berjalan lancar dan aman.