Panduan Lengkap: Cara Membuat Sertifikat Tanah dari Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti otentik bahwa telah terjadi transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan antara penjual dan pembeli, yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB saja belum cukup sebagai bukti kepemilikan tunggal yang sah di mata hukum di Indonesia. Untuk mendapatkan kepastian hukum penuh, AJB harus segera didaftarkan untuk ditingkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB).

Proses ini penting untuk menghindari sengketa di kemudian hari, menjamin keabsahan properti saat akan diagunkan ke bank, serta memudahkan proses waris. Berikut adalah panduan langkah demi langkah mengenai cara membuat sertifikat tanah yang berasal dari AJB.

Tahapan Awal: Persiapan Dokumen

Sebelum mendatangi Kantor Pertanahan Nasional (BPN), pastikan semua dokumen yang berkaitan dengan AJB telah lengkap dan valid. Kelengkapan dokumen adalah kunci utama percepatan proses balik nama sertifikat.

1. AJB Asli dan Legalisir: Siapkan Akta Jual Beli yang asli dan telah dibuat oleh PPAT.
2. KTP dan KK Penjual dan Pembeli: Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga kedua belah pihak yang dilegalisir.
3. Bukti Pelunasan PBB: Sertakan Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan (STTS) tahun terakhir, atau Bukti Pelunasan PBB tahun berjalan.
4. Surat Keterangan Riwayat Tanah: Dokumen ini menunjukkan riwayat kepemilikan sebelumnya, sering kali didapatkan dari kantor kelurahan atau desa.
5. Surat Ukur (Jika Ada): Jika tanah sudah pernah diukur dan memiliki Surat Ukur, lampirkan dokumen tersebut.
6. Sertifikat Induk (Jika Ada): Jika tanah berasal dari pemecahan sertifikat induk, sertifikat induk tersebut harus disertakan.

Langkah 1: Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Setelah semua dokumen siap, langkah pertama adalah mengurus pembayaran BPHTB. BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Nilai BPHTB dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang ditetapkan oleh BPN.

Pembayaran ini biasanya dilakukan di Kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat atau melalui loket yang telah ditentukan. Setelah membayar, Anda akan menerima Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) yang sudah lunas. Dokumen ini wajib dilampirkan saat pengajuan ke BPN.

Langkah 2: Pengajuan Permohonan di Kantor BPN

Bawa seluruh berkas persyaratan yang sudah lengkap (termasuk bukti lunas BPHTB) ke Kantor Pertanahan Nasional (BPN) yang berwenang atas wilayah properti Anda.

• Anda akan diminta mengisi formulir permohonan dengan melampirkan semua berkas.
• Petugas BPN akan memverifikasi kelengkapan dan keabsahan dokumen.
• Setelah diverifikasi, Anda akan menerima tanda terima permohonan yang mencantumkan nomor registrasi dan estimasi waktu penyelesaian.

Langkah 3: Pengukuran Ulang dan Penelitian Data Fisik

Proses ini melibatkan pengukuran ulang bidang tanah di lokasi oleh petugas BPN (Petugas Survei) bersama dengan pemohon atau perwakilan PPAT. Tujuan dari pengukuran ini adalah untuk mencocokkan data fisik di lapangan dengan data yuridis yang tercantum dalam AJB dan dokumen lainnya.

Setelah pengukuran selesai, akan dibuat Berita Acara Pengukuran. Selanjutnya, petugas akan melakukan penelitian data yuridis untuk memastikan tidak ada tumpang tindih kepemilikan atau masalah lain terkait legalitas tanah tersebut.

Langkah 4: Penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak

Apabila penelitian data fisik dan yuridis dinyatakan lengkap dan tidak bermasalah, Kepala Kantor BPN akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak Atas Tanah. SK ini merupakan dasar hukum bagi diterbitkannya sertifikat. Pada tahap ini, pemohon biasanya diminta melunasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB) jika sebelumnya pembayaran ditunda atau dihitung belakangan.

Langkah 5: Pencetakan dan Penyerahan Sertifikat

Setelah SK diterbitkan dan semua pungutan negara telah dilunasi, data yuridis dan fisik akan dimasukkan ke dalam buku tanah dan peta pendaftaran. Petugas kemudian akan mencetak sertifikat tanah atas nama pemilik baru sesuai dengan AJB.

Anda akan diundang untuk mengambil sertifikat yang sudah jadi. Pastikan saat pengambilan, Anda membawa tanda terima permohonan dan menunjukkan identitas diri. Sertifikat yang sudah terbit ini adalah bukti kepemilikan properti yang sah dan diakui secara hukum di seluruh wilayah Indonesia. Proses ini umumnya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung kompleksitas data dan beban kerja kantor pertanahan setempat.