Cara Membuat Akta Jual Beli Rumah di Notaris (AJB)

Pembelian atau penjualan properti, baik itu tanah maupun bangunan rumah, merupakan transaksi bernilai besar yang memerlukan kepastian hukum mutlak. Di Indonesia, kepastian hukum ini diwujudkan melalui pembuatan **Akta Jual Beli (AJB)** di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang umumnya adalah seorang Notaris. AJB adalah dokumen kunci yang membuktikan peralihan hak atas properti dari penjual kepada pembeli.

Lalu, bagaimana langkah-langkah praktis untuk membuat AJB rumah di kantor Notaris/PPAT? Berikut panduan lengkapnya.

Tahap 1: Persiapan Dokumen Awal

Sebelum melangkah ke kantor Notaris, pastikan semua pihak (penjual dan pembeli) telah menyiapkan dokumen legalitas properti. Kelengkapan dokumen adalah prasyarat utama agar proses berjalan lancar tanpa hambatan penundaan.

Dokumen yang Harus Disiapkan Penjual:

• Sertifikat Asli Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB).
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli dan foto bangunan.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pribadi atau badan usaha.

Dokumen yang Harus Disiapkan Pembeli:

• Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK).
• NPWP pribadi atau badan usaha.
• Jika menggunakan fasilitas KPR, siapkan surat persetujuan prinsip dari bank pemberi pinjaman.

Tahap 2: Pemeriksaan Legalitas di Kantor Notaris/PPAT

Setelah dokumen terkumpul, langkah selanjutnya adalah membawa semua berkas tersebut ke Notaris/PPAT yang dipilih. Notaris akan melakukan verifikasi mendalam.

1. Pengecekan keabsahan Sertifikat: Notaris akan mengecek ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat untuk memastikan bahwa sertifikat yang diserahkan adalah sah, tidak dalam sengketa, dan tidak sedang dibebani hak tanggungan (agunan bank, kecuali akan segera dilunasi).
2. Pengecekan Status Kepemilikan: Memastikan bahwa penjual benar-benar pemilik sah properti tersebut dan properti tersebut bebas dari beban hukum.
3. Persetujuan Pasangan (Jika Ada): Jika properti diperoleh saat dalam ikatan pernikahan, diperlukan persetujuan tertulis dari pasangan penjual (dan pembeli, tergantung kesepakatan).

Tahap 3: Perhitungan dan Pembayaran Pajak

Pembuatan AJB tidak dapat dipisahkan dari kewajiban perpajakan terkait transaksi properti. Pajak ini harus diselesaikan sebelum AJB ditandatangani.

• Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Ini adalah pajak yang dibayarkan oleh pihak pembeli. Tarifnya bervariasi, namun umumnya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari harga transaksi, dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
• Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 21 (atau 4 Ayat 2): Pajak ini dibayarkan oleh pihak penjual, biasanya sebesar 2,5% dari harga transaksi. PPh ini dipotong langsung dari hasil penjualan.

Notaris/PPAT biasanya akan membantu menghitung total pajak ini, dan bukti setor (slip pembayaran) dari kedua jenis pajak ini wajib dilampirkan dalam Akta.

Tahap 4: Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)

Ini adalah momen puncak dalam proses transaksi. Penjual dan pembeli akan bertemu di kantor Notaris pada waktu yang telah ditentukan.

Notaris akan membacakan seluruh isi draf AJB secara terbuka. Isi akta mencakup data lengkap para pihak, deskripsi objek yang dijual (berdasarkan sertifikat), harga kesepakatan, mekanisme pembayaran, serta pernyataan bahwa peralihan hak telah sah dilakukan.

Setelah semua pihak merasa setuju dan tidak ada keberatan, AJB akan ditandatangani oleh Penjual, Pembeli, Saksi-saksi (jika ada), dan yang paling penting, oleh Notaris/PPAT. Dengan penandatanganan ini, secara hukum, kepemilikan properti telah beralih.

Tahap 5: Pembalikan Nama Sertifikat (Balik Nama)

Meskipun AJB sudah sah, nama pada sertifikat properti (SHM/HGB) belum berubah. Langkah terakhir yang krusial adalah pengurusan balik nama di kantor BPN.

Notaris/PPAT akan mengurus proses ini dengan membawa AJB yang telah dilegalisasi beserta dokumen-dokumen pendukung lainnya. Proses balik nama ini memastikan bahwa pembeli secara resmi tercatat sebagai pemilik baru dalam data yuridis pertanahan negara. Proses ini bisa memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung kepadatan kantor BPN setempat.

Menggunakan jasa Notaris/PPAT sangat esensial karena mereka adalah satu-satunya pihak yang berwenang membuat akta yang otentik dan sah untuk peralihan hak properti, memberikan keamanan penuh bagi kedua belah pihak dalam transaksi jual beli rumah.