Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah adanya transaksi jual beli tanah atau properti yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB saja tidak cukup untuk menjamin kepemilikan penuh secara hukum di mata negara. Kepemilikan yang sah dan kuat baru diakui setelah diterbitkannya Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pembeli. Proses mengubah AJB menjadi sertifikat ini seringkali membingungkan bagi banyak orang. Artikel ini akan memandu Anda mengenai langkah-langkah penting dalam membuat sertifikat tanah dari AJB.
Mengapa AJB Belum Cukup?
Di Indonesia, kepastian hukum kepemilikan tanah didasarkan pada pendaftaran tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN). AJB adalah dokumen perikatan antara penjual dan pembeli. Meskipun sah sebagai bukti jual beli, AJB tidak secara otomatis menjadikan pembeli sebagai pemegang hak atas tanah tersebut di mata hukum pertanahan nasional. Untuk memblokir potensi sengketa di masa depan dan mendapatkan status hukum yang paling kuat, sertifikat tanah harus diterbitkan.
Dokumen Persyaratan Utama
Sebelum memulai proses ke kantor pertanahan setempat, pastikan semua dokumen pendukung telah lengkap dan valid. Kelengkapan dokumen adalah kunci agar proses berjalan lancar tanpa hambatan administrasi.
- AJB Asli dan Fotokopi: Akta Jual Beli yang sudah dilegalisir oleh PPAT yang membuatnya.
- Surat Keterangan Riwayat Tanah (SKRT): Dokumen yang menerangkan asal usul tanah tersebut.
- Bukti Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Bukti bahwa Anda telah membayar pajak terkait transaksi.
- Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik): Surat pernyataan yang menyatakan bahwa Anda telah menguasai tanah tersebut secara fisik.
- Identitas Diri: Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pembeli dan penjual (asli dan fotokopi).
- Sertifikat Hak Milik Asal (jika ada): Salinan sertifikat tanah dari pemilik sebelumnya.
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB): Bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
Langkah-Langkah Mengubah AJB Menjadi Sertifikat
Proses konversi ini umumnya melibatkan beberapa tahapan krusial yang harus dilalui secara berurutan di Kantor Pertanahan (BPN) setempat di mana lokasi tanah berada.
- Pengajuan Permohonan ke BPN: Datangi Kantor Pertanahan sesuai wilayah objek tanah. Bawa seluruh berkas persyaratan yang telah disebutkan di atas dan ajukan permohonan pengukuran dan pemetaan bidang tanah untuk konversi hak.
- Pemeriksaan dan Penelitian Dokumen: Petugas BPN akan meneliti kelengkapan dan keabsahan setiap dokumen yang Anda serahkan, terutama AJB dan riwayat tanah.
- Pengukuran Lapangan: Setelah dokumen dinyatakan lengkap, BPN akan menjadwalkan petugas survei untuk melakukan pengukuran batas-batas fisik tanah di lokasi. Pastikan Anda atau perwakilan Anda hadir saat pengukuran ini dilakukan.
- Pengumuman: Setelah pengukuran selesai, akan ada masa pengumuman selama 60 hari. Tujuannya adalah memberikan kesempatan kepada pihak ketiga yang mungkin merasa keberatan atau memiliki hak atas tanah tersebut untuk mengajukan sanggahan.
- Penerbitan Surat Keputusan (SK) Hak Atas Tanah: Jika dalam masa pengumuman tidak ada sanggahan yang sah, BPN akan menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (biasanya Hak Milik).
- Pencatatan dan Penerbitan Sertifikat: Setelah SK terbit, data fisik dan yuridis bidang tanah tersebut akan dicatat dalam Buku Tanah di BPN. Tahap terakhir adalah pencetakan dan penyerahan Sertifikat Hak Milik (SHM) kepada Anda sebagai pemilik baru.
Biaya dan Waktu yang Dibutuhkan
Biaya yang timbul dalam proses ini meliputi biaya administrasi BPN (berdasarkan luas tanah dan tarif yang berlaku), biaya pengukuran (jika diperlukan jasa pihak ketiga), serta potensi biaya notaris/PPAT jika Anda menggunakan jasa mereka untuk membantu proses administrasi. Waktu yang dibutuhkan sangat bervariasi, tergantung kompleksitas kasus, antrian di kantor pertanahan, dan kelengkapan dokumen awal. Umumnya, proses ini bisa memakan waktu beberapa bulan hingga satu tahun.
Mengubah AJB menjadi sertifikat tanah adalah langkah fundamental untuk mengamankan investasi properti Anda. Meskipun melibatkan banyak prosedur, kepastian hukum yang didapatkan melalui kepemilikan sertifikat sebanding dengan usaha yang telah dikeluarkan.