Proses dan Persyaratan Peralihan Hak Atas Tanah: Dari AJB ke Sertifikat

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen krusial yang membuktikan telah terjadinya transaksi jual beli tanah atau properti antara penjual dan pembeli. Namun, AJB saja belum cukup untuk memberikan kepastian hukum penuh atas kepemilikan tanah tersebut. Tahap selanjutnya yang wajib dilakukan adalah balik nama dan pengesahan kepemilikan ke dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Proses konversi dari AJB menjadi sertifikat melibatkan serangkaian prosedur administrasi dan persyaratan yang harus dipenuhi. Memahami setiap langkah dan dokumen yang dibutuhkan sangat penting untuk menghindari penundaan dan masalah di kemudian hari. Berikut adalah rincian mendalam mengenai persyaratan utama yang diperlukan dalam proses peralihan hak ini.

Dokumen Wajib dari Penjual dan Pembeli

Langkah awal dalam mengurus peralihan hak adalah memastikan semua dokumen legalitas kedua belah pihak telah lengkap dan valid. Kelengkapan dokumen adalah fondasi utama sebelum mendaftar ke kantor pertanahan setempat.

• Sertifikat Asli Tanah (Hak Milik/HGB): Sertifikat tanah yang asli harus diserahkan oleh penjual. Jika masih berupa pecahan dari sertifikat induk, maka diperlukan surat keterangan dari BPN mengenai status bidang tanah tersebut.
• Akta Jual Beli (AJB) yang Dilegalisir/Dibuat di Hadapan PPAT: AJB yang sah dan dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah bukti sah transaksi. Pastikan AJB mencakup data properti dan identitas lengkap para pihak.
• KTP dan Kartu Keluarga (KK): Fotokopi KTP (suami/istri jika sudah menikah) dan KK dari penjual maupun pembeli.
• Surat Keterangan Riwayat Tanah (SKRT): Dokumen ini penting untuk melacak riwayat kepemilikan properti.

Aspek Perpajakan dan Bea

Peralihan hak selalu diikuti dengan kewajiban perpajakan. Pembayaran pajak ini harus lunas sebelum BPN memproses balik nama sertifikat. Ada dua jenis pajak utama yang harus diperhatikan:

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pajak ini dibayarkan oleh pihak pembeli kepada Pemerintah Daerah setempat. Besaran BPHTB dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
2. Pajak Penghasilan (PPh): Pajak ini umumnya dibayarkan oleh pihak penjual, kecuali disepakati lain dalam perjanjian jual beli. Bukti pembayaran PPh (atau Surat Pernyataan Bebas PPh) harus dilampirkan.

Prosedur Pengajuan di Kantor Pertanahan (BPN)

Setelah semua persyaratan administratif dan fiskal terpenuhi, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan perubahan data kepemilikan di Kantor Pertanahan yang berwenang atas lokasi tanah tersebut. Proses ini melibatkan verifikasi dan pengukuran ulang jika diperlukan.

1. Pengecekan dan Pengukuran Ulang

Petugas BPN akan melakukan penelitian terhadap kesesuaian data fisik (batas-batas tanah sesuai di lapangan) dengan data yuridis (yang tertera pada sertifikat lama dan peta BPN). Jika ditemukan perbedaan signifikan, mungkin akan diperlukan pengukuran ulang oleh juru ukur BPN.

2. Penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)

Setelah diverifikasi, kantor pertanahan akan menerbitkan SKPT sebagai dasar untuk proses penetapan hak baru dan perhitungan BPHTB/PPh jika belum dilakukan secara penuh sebelumnya.

3. Penerbitan Sertifikat Baru

Apabila semua persyaratan telah terpenuhi, termasuk pembayaran seluruh biaya administrasi BPN (seperti biaya pengukuran, penerbitan sertifikat, dan pendaftaran), BPN akan mencabut sertifikat lama dan menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) baru atas nama pembeli. Sertifikat baru ini menjadi bukti kepemilikan yang sah dan memiliki kekuatan hukum tertinggi.

Proses ini membutuhkan kesabaran. Meskipun persyaratan dasar telah dipenuhi, estimasi waktu yang dibutuhkan untuk peralihan AJB ke sertifikat bisa memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan, tergantung pada kondisi kantor pertanahan setempat dan kelengkapan berkas awal.