Persyaratan Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) Tanah

Akta Jual Beli (AJB) tanah merupakan dokumen krusial dalam transaksi jual beli properti di Indonesia. AJB berfungsi sebagai bukti sah bahwa telah terjadi peralihan hak kepemilikan tanah dari penjual kepada pembeli, yang dibuat dan disaksikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Agar proses pembuatan AJB berjalan lancar dan sah secara hukum, terdapat serangkaian persyaratan yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli. Kelengkapan administrasi adalah kunci utama dalam legalitas kepemilikan di masa depan.

Dokumen Wajib dari Kedua Pihak

Persyaratan mendasar harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli untuk membuktikan identitas dan kapasitas hukum mereka dalam melakukan transaksi.

• Identitas Diri Lengkap: Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) yang masih berlaku. Jika salah satu pihak adalah badan hukum (perusahaan), maka diperlukan akta pendirian perusahaan, SK Pengesahan Menteri Hukum dan HAM, serta surat kuasa jika yang menandatangani bukan direksi utama.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP): NPWP baik penjual maupun pembeli harus disertakan untuk keperluan perhitungan pajak yang timbul dari transaksi tersebut, seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh).
• Kartu Keluarga (KK): Meskipun kadang tidak diwajibkan secara ketat, KK membantu PPAT memverifikasi status perkawinan, yang penting karena aset properti sering kali merupakan harta bersama.

Dokumen Kepemilikan Tanah yang Harus Disiapkan Penjual

Bagian terpenting dalam pembuatan AJB adalah memastikan bahwa penjual benar-benar memiliki hak penuh atas tanah yang akan dijual dan tidak sedang dalam sengketa.

1. Sertifikat Tanah Asli: Penjual wajib menunjukkan sertifikat hak atas tanah (SHM, SHGB, atau HGB yang sudah dikonversi menjadi SHM). Pastikan sertifikat tersebut bersih dari sitaan atau pemblokiran.
2. Bukti Pembayaran PBB Terakhir: Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan (STS PBB) tahun terakhir harus dilampirkan untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak properti.
3. Surat Keterangan Tidak Sengketa: Meskipun ini sering kali diurus oleh PPAT, surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dijual bebas sengketa sangatlah penting.
4. Izin Mendirikan Bangunan (IMB): Jika di atas tanah terdapat bangunan, IMB yang sah harus disertakan.

Verifikasi dan Pengukuran Ulang

Sebelum AJB ditandatangani, PPAT akan melakukan beberapa tahap verifikasi penting untuk menjamin keabsahan objek jual beli.

Pengecekan di Kantor Pertanahan: PPAT akan mengajukan permohonan pengecekan ke Kantor Pertanahan setempat. Proses ini bertujuan memastikan bahwa data kepemilikan pada sertifikat cocok dengan data fisik di kantor pertanahan, serta memastikan tidak ada beban atau hak pihak ketiga (seperti hak tanggungan) yang tercatat pada tanah tersebut.

Pengukuran Ulang (Opsional namun Dianjurkan): Terkadang, jika sertifikat sudah sangat lama atau terdapat keraguan mengenai batas-batas fisik, pengukuran ulang oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) mungkin diperlukan untuk memastikan luas tanah yang diperjualbelikan sesuai dengan yang tertera di dokumen resmi.

Aspek Perpajakan dalam Pembuatan AJB

Setiap transaksi properti akan menimbulkan kewajiban pajak, yang harus diselesaikan sebelum AJB dapat diaktakan.

• Pajak Penghasilan (PPh) Penjual: Umumnya ditanggung oleh penjual. Tarif PPh Final untuk objek pajak berupa tanah atau bangunan adalah 2,5% dari harga transaksi (kecuali untuk rumah yang merupakan satu-satunya aset dan memenuhi kriteria tertentu).
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Pembeli: Ditanggung oleh pembeli. Tarif BPHTB berbeda-beda antar daerah, namun biasanya berkisar antara 2,5% hingga 5% dari harga properti setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Setelah semua dokumen lengkap dan pembayaran pajak telah dikonfirmasi, AJB akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, dan PPAT. Meskipun AJB hanya merupakan bukti peralihan hak di bawah tangan, ia memiliki kekuatan pembuktian yang kuat dan menjadi prasyarat mutlak untuk pendaftaran balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Memastikan semua persyaratan ini terpenuhi akan melindungi Anda dari risiko hukum di kemudian hari.